$-1,09 (-0,46%)
Precio Histórico
+$70,15 (+42,40%) en 1 Año
Estimaciones de Analistas
Precio Objetivo
$208,55
$185,00 - $250,00
$205,50
Consenso de Analistas
Estimaciones a Futuro
$6,60
$6,91
$6,52B
Indicadores en vivo
Indicadores que cambian con el precio actual (P/E, P/FCF, dividend yield, beta) y cifras del último período. Se actualizan en tiempo real. Los valores en verde indican métricas favorables.
EPS
14,39
P/E Ratio
16,37
P/FCF
15,86
Dividend Yield
3,72%
Profit Margin
70,59%
Beta
1,33
Ingresos
$6,65B
EBITDA
$4,92B
FCF
$2,49B
Análisis con IA
Reporte ejecutivo generado a partir de los datos de la empresaDesbloqueá el análisis con IA de SPG
Tesis ejecutiva de la situación de la empresa
Fortalezas, debilidades y riesgos materiales
Valuación frente a sus pares y calidad de balance
Lectura del momentum de resultados, todo enmarcado en datos
Análisis fundamental detallado
Ratios estructurales de valuación, rentabilidad, solvencia y crecimiento, tomados del último balance reportado. Los valores en verde indican métricas favorables.
Valuación
P/B
12,77
EV/EBITDA
20,27
PEG
4,58
P/S
12,13
Rentabilidad
ROE
104,11%
ROIC
N/A
ROA
5,44%
Margen Bruto
81,90%
Margen Operativo
49,72%
Solvencia
Deuda / Patrimonio
4,35
Current Ratio
0,24
Quick Ratio
0,18
Caja Total
$823,15M
Deuda Total
$29,20B
Crecimiento
Crec. Ingresos
13,20%
Crec. Ganancias
358,10%
Análisis del 10-K
Warren AI leyó el último 10-K de Simon Property Group, Inc., el informe anual auditado que toda empresa que cotiza en Estados Unidos presenta ante la SEC (Securities and Exchange Commission, el regulador del mercado). Acá va lo que importa de ese documento: cómo gana plata la empresa, qué riesgos declara ella misma y cómo explicó el management el año.
Filing presentado el 25/02/2026, año fiscal cerrado el 31/12/2025. Ver el documento original en SEC EDGAREl negocio: cómo gana plata
Simon Property Group es el REIT de retail más grande de EE.UU.: gana plata cobrando renta a locatarios en sus malls, Premium Outlets y The Mills, más ingresos variables por overage rent atado a las ventas de los tenants. Complementa ese core con inversiones en operaciones minoristas (Catalyst Brands), e-commerce (Rue Gilt Groupe) y real estate internacional (stake en Klépierre).
Los segmentos del negocio
Así se reparte la operación según el propio filing:
U.S. retail properties (Malls, Premium Outlets, The Mills, lifestyle centers, other retail): Propiedad, desarrollo y gestión de 212 propiedades generadoras de ingresos en 38 estados y Puerto Rico: 108 malls, 70 Premium Outlets, 16 Mills, 6 lifestyle centers y 12 otras propiedades de retail. La principal fuente de ingresos son las rentas base y el overage rent (porcentaje de ventas sobre un mínimo) cobrados a locatarios minoristas.
38 estados y Puerto Rico; concentración de NOI en Florida, California, Texas y New YorkInternational properties: Intereses en 42 propiedades principalmente en Asia, Europa y Canadá, gestionadas a través de joint ventures locales. También incluye un 22.2% de equity stake en Klépierre SA (París), que opera shopping centers en 13 países europeos.
Asia, Europa y Canadá; Klépierre opera en 13 países europeos. Las actividades internacionales representaron aproximadamente 9.7% del NOI total en FY2025.Other platform investments: Inversiones en operaciones retail (Catalyst Brands LLC), e-commerce (Rue Gilt Groupe, que opera shop.simon.com) y real estate investment/management (Jamestown). Se contabilizan bajo equity method.
Ventajas competitivas con evidencia
No es una lista de deseos: son las ventajas que el propio documento respalda con datos.
Simon opera 212 propiedades de income en EE.UU. más 42 internacionales, siendo el mayor propietario de retail real estate del país. Esa escala le da poder de negociación con tenants, lenders y proveedores, según menciona explícitamente el filing al hablar de factores competitivos.
Las marcas Premium Outlets y The Mills son marcas registradas propias que atraen a retailers y consumidores. El filing destaca la calidad, ubicación y variedad de tenants como ventaja competitiva diferencial frente a otros canales de distribución.
Red de 70 Premium Outlets y 16 Mills en ubicaciones prime de difícil replicación. El filing subraya que la calidad y ubicación de las propiedades es uno de los factores clave que las hace altamente deseables para los retailers.
Los contratos de arrendamiento con retailers nacionales generan flujos predecibles; el filing señala que el incumplimiento de un anchor genera costos y demoras significativas en re-tenanting, lo que da poder de retención estructural al landlord.
El estatus REIT bajo el Internal Revenue Code obliga a distribuir al menos 90% del REIT taxable income, generando un modelo financiero disciplinado que refuerza el acceso a mercados de deuda con investment grade ratings que Simon se compromete a mantener.
En octubre de 2025 Simon completó la adquisición del 12% restante de The Taubman Realty Group (TRG) que no poseía, pasando al 100% de ownership y emitiendo 8.278 millones de units del Operating Partnership como parte de la contraprestación. El filing revela que las actividades internacionales representaron solo el 2.3% del consolidated net income pero el 9.7% del NOI en FY2025, lo que sugiere una base de costos o carga fiscal internacional desproporcionada. Eli Simon, hijo del CEO, fue promovido a COO en 2025 tras liderar la estrategia de inversiones desde 2019, consolidando el control familiar en la cúpula ejecutiva. Simon también tiene inversiones activas en retail operations (Catalyst Brands) y e-commerce (Rue Gilt Groupe), lo que refleja una estrategia de diversificación más allá del landlord tradicional.
El año según el management
El MD&A (Management's Discussion and Analysis) es la parte del 10-K donde la dirección explica los resultados con sus propias palabras. La lectura del año fiscal:
Simon Property Group cerró FY2025 con un salto en EPS a $14.17 impulsado principalmente por una ganancia no recurrente de $2.9 billion por la adquisición del 100% de TRG, mientras el negocio operativo subyacente mostró solidez con Portfolio NOI creciendo 4.7% y lease income subiendo $449.4 million.
Qué empujó los resultados
- Ganancia no recurrente de $2.9 billion por la remeasurement del 88% de interés previamente mantenido en TRG a fair value como resultado de la adquisición del 12% restante el 31 de octubre de 2025 (TRG Acquisition) ($2.9 billion de ganancia no recurrente, equivalente a $7.56 por diluted share/unit)
- Incremento en lease income impulsado por mayor fixed minimum lease consideration, mayor ocupación y las adquisiciones de propiedades concretadas en el período (+$449.4 million, equivalente a $1.19 por diluted share/unit). Segmento: Consolidated portfolio
- Aumento en income from unconsolidated entities, mayormente por mejora en operaciones de other platform investments y sólida performance de joint ventures domésticos e internacionales (+$296.8 million, equivalente a $0.79 por diluted share/unit). Segmento: Unconsolidated entities / other platform investments
Qué jugó en contra
- En 2024 se había registrado una ganancia de $414.8 million por la venta de la totalidad de la participación en Authentic Brands Group (ABG) y una ganancia no recurrente de $100.5 million por la adquisición por J.C. Penney de SPARC Group, que no se repitieron en 2025 (-$414.8 million (ABG) y -$100.5 million (SPARC), equivalentes a -$1.10 y -$0.27 por diluted share/unit respectivamente en 2024). Segmento: Other platform investments
- Mayor depreciación y amortización principalmente por la consolidación de propiedades TRG y actividad de desarrollo (+$161.1 million, equivalente a $0.43 por diluted share/unit)
- Aumento en interest expense por nuevas emisiones de bonos USD y EUR y mayor deuda secured por la TRG Acquisition, parcialmente compensado por amortizaciones de bonos (+$69.0 million, equivalente a $0.18 por diluted share/unit)
Qué hizo con la plata
La asignación de capital del año: a dónde fue el efectivo que generó el negocio.
Recompras de acciones: Durante 2025, Simon recompró 1,246,190 acciones a un precio promedio de $182.02 por acción, totalizando $226.8 million. El Board autorizó un nuevo programa de recompra de hasta $2.0 billion el 5 de febrero de 2026, reemplazando el programa anterior (vigente desde febrero de 2024).
Dividendos: Simon pagó un dividendo de $2.20 por acción en Q4 2025 y $8.55 por acción para el año fiscal 2025 completo (vs. $8.10 en 2024). El 2 de febrero de 2026, el Board declaró un dividendo trimestral de $2.20 por acción para Q1 2026, pagadero el 31 de marzo de 2026. Dividendos y distribuciones totales pagadas en 2025: aproximadamente $3.2 billion (comunes) más $4.5 million (preferred units).
Capex (inversión en activos): Capex consolidado total en 2025: $934.3 million, compuesto por $22.2 million de new developments, $417.3 million de redevelopment y expansión, y $494.8 million de tenant costs y operational capex (vs. $756 million en 2024). Simon's share of remaining net cash funding para proyectos de desarrollo actualmente en construcción: aproximadamente $539 million.
M&A (compras y ventas de negocios): Principales adquisiciones en 2025: TRG Acquisition (12% restante, cerrada el 31 de octubre de 2025, contraprestación de aproximadamente 5.06 million units del Operating Partnership, consolidando 11 propiedades y $3.1 billion en mortgage debt); Brickell City Centre, Miami (75% restante del componente retail y 100% del parking, $497.7 million en efectivo); dos outlets de lujo en Italia, The Mall Luxury Outlets Firenze y The Mall Luxury Outlets Sanremo (€350 million); Phillips Place, Charlotte ($143.8 million); y Briarwood Mall ($9.2 million). Disposiciones en 2025: una propiedad unconsolidated dispuesta a cambio de cancelación de mortgage de $84.3 million, generando una ganancia de $21.6 million.
Deuda: Unsecured debt al 31 de diciembre de 2025: $19.1 billion en senior unsecured notes, un term loan de €350 million ($410.9 million equivalente en USD), $460 million bajo el Credit Facility y $355 million bajo el Commercial Paper program. Mortgage debt: $8.2 billion (vs. $5.0 billion en 2024), incremento mayormente por la consolidación de TRG. Deuda consolidada total ajustada: $28,430,175 thousand a una tasa efectiva promedio ponderada de 3.87% (vs. $24,264,495 thousand al 3.62% en 2024). En agosto de 2025 se emitieron $700 million al 4.375% (venc. 2030) y $800 million al 5.125% (venc. 2035), parte de cuyos fondos se usaron para redimir $1.1 billion al 3.50% con vencimiento en septiembre de 2025. Posterior al cierre del año, en enero de 2026, se emitieron $800 million al 4.30% (venc. 2031) para refinanciar igual monto con vencimiento en enero de 2026.
Caja al cierre: Cash y equivalentes al 31 de diciembre de 2025: $823.1 million (disminución de $577.2 million vs. el cierre de 2024). Capacidad disponible bajo las Credit Facilities: aproximadamente $7.7 billion neto de letters of credit de $3.1 million.
El evento más significativo del período es la adquisición del 12% restante de TRG el 31 de octubre de 2025, que generó una ganancia contable de $2.9 billion por remeasurement del interés previamente mantenido, dominando el resultado GAAP del año ($14.17 EPS vs. $7.26 en 2024) y siendo en gran medida no recurrente. Como consecuencia de la consolidación, la deuda mortgage saltó de $5.0 billion a $8.2 billion (+$3.1 billion). En paralelo, Catalyst Brands (ex-SPARC Group, en la que SPG tiene un 31.3%) atraviesa restructuraciones que generaron un net pre-tax loss de $86.1 million en 2025 por reducción en carrying value de equity interests. El Real Estate FFO por acción, que excluye todos estos items, creció de $12.24 a $12.73, reflejando la solidez del negocio operativo subyacente.
Resumen generado por Warren AI a partir del texto del 10-K presentado ante la SEC. Un resumen nunca reemplaza al documento: si una cifra pesa en tu decisión, verificala en el filing original. Esto es material educativo y no constituye una recomendación de inversión.
Dividendos
Pagos por acción registrados. 81 pagos desde 15/05/2006.
Dividendo anual por acción
Pagos recientes
| Ex-date | Pago | Monto |
|---|---|---|
| 10/03/2026 | N/A | $2,2 |
| 10/12/2025 | N/A | $2,2 |
| 09/09/2025 | N/A | $2,15 |
| 09/06/2025 | N/A | $2,1 |
| 10/03/2025 | N/A | $2,1 |
| 09/12/2024 | N/A | $2,1 |
| 09/09/2024 | N/A | $2,05 |
| 07/06/2024 | N/A | $2 |