$-1,03 (-0,31%)
Precio Histórico
+$40,79 (+14,13%) en 1 Año
Estimaciones de Analistas
Precio Objetivo
$312,25
$276,00 - $349,00
$309,00
Consenso de Analistas
Estimaciones a Futuro
$9,37
$10,08
$5,28B
Indicadores en vivo
Indicadores que cambian con el precio actual (P/E, P/FCF, dividend yield, beta) y cifras del último período. Se actualizan en tiempo real. Los valores en verde indican métricas favorables.
EPS
1,95
P/E Ratio
168,94
P/FCF
11,86
Dividend Yield
3,70%
Profit Margin
39,06%
Beta
0,95
Ingresos
$4,87B
EBITDA
$3,44B
FCF
$2,34B
Análisis con IA
Reporte ejecutivo generado a partir de los datos de la empresaDesbloqueá el análisis con IA de PSA
Tesis ejecutiva de la situación de la empresa
Fortalezas, debilidades y riesgos materiales
Valuación frente a sus pares y calidad de balance
Lectura del momentum de resultados, todo enmarcado en datos
Análisis fundamental detallado
Ratios estructurales de valuación, rentabilidad, solvencia y crecimiento, tomados del último balance reportado. Los valores en verde indican métricas favorables.
Valuación
P/B
11,14
EV/EBITDA
19,98
PEG
4,50
P/S
11,21
Rentabilidad
ROE
20,18%
ROIC
N/A
ROA
7,21%
Margen Bruto
74,77%
Margen Operativo
46,03%
Solvencia
Deuda / Patrimonio
1,08
Current Ratio
0,19
Quick Ratio
0,09
Caja Total
$134,61M
Deuda Total
$10,03B
Crecimiento
Crec. Ingresos
3,20%
Crec. Ganancias
32,80%
Análisis del 10-K
Warren AI leyó el último 10-K de Public Storage, el informe anual auditado que toda empresa que cotiza en Estados Unidos presenta ante la SEC (Securities and Exchange Commission, el regulador del mercado). Acá va lo que importa de ese documento: cómo gana plata la empresa, qué riesgos declara ella misma y cómo explicó el management el año.
Filing presentado el 12/02/2026, año fiscal cerrado el 31/12/2025. Ver el documento original en SEC EDGAREl negocio: cómo gana plata
Public Storage es el mayor propietario de facilidades de self-storage de EE.UU., genera ingresos principalmente arrendando espacios de almacenamiento por mes a clientes residenciales y comerciales, y complementa ese negocio con reaseguro de inquilinos, gestión de propiedades para terceros y préstamos bridge a operadores del sector.
Los segmentos del negocio
Así se reparte la operación según el propio filing:
Self-storage Operations: Adquisición, desarrollo, propiedad y operación de 3,171 facilidades de self-storage (229 millones de pies cuadrados netos rentables) bajo la marca Public Storage en 40 estados de EE.UU. Los espacios se alquilan mes a mes a clientes personales y empresariales.
Presencia en la mayoría de los mercados principales de EE.UU., en 40 estadosOther Operations: Incluye: (1) reaseguro de inquilinos, con aprox. 1.5 millones de certificados de seguro activos por cobertura de hasta $5,000 por unidad; (2) gestión de 362 facilidades para terceros (28.2 millones de sq ft); (3) venta de mercadería como candados y cajas; y (4) programa de bridge lending a propietarios de self-storage de terceros, con saldo de $142.1 millones y compromisos sin desembolsar de $43.9 millones al 31/12/2025.
Ventajas competitivas con evidencia
No es una lista de deseos: son las ventajas que el propio documento respalda con datos.
PSA es el mayor propietario de self-storage en EE.UU. con aprox. 9% del square footage total. Los cuatro mayores operadores juntos suman solo 22%, lo que le da a PSA ventajas de escala en costos operativos, márgenes de cash flow por sq ft materialmente superiores a los de operadores sin escala comparable, y centralización de funciones como mantenimiento, compensaciones y gestión de revenue.
La marca Public Storage y su color naranja son descritos como uno de los más reconocidos en el sector de self-storage de EE.UU., con conocimiento de marca que el filing identifica como ventaja competitiva para adquirir y retener clientes.
PSA opera en la mayoría de los mercados principales de EE.UU. en 40 estados con 3,171 facilidades, lo que le permite referir clientes entre propiedades cercanas y capturar demanda geográficamente diversificada. Su presencia en prácticamente todos los mercados relevantes mejora también la identificación de oportunidades de adquisición.
La plataforma tecnológica propietaria incluye el proceso eRental (usado en casi tres cuartas partes de los nuevos contratos en 2025), la Public Storage App descrita como líder de la industria, y una red centralizada de información que permite ajustar precios, promociones y marketing a nivel de propiedad individual en tiempo real.
La centralización de funciones como mantenimiento, gestión de revenue, programas de compensación y procedimientos estandarizados permite operar con altos márgenes operativos y bajos costos administrativos relativos a los ingresos, algo que el filing atribuye explícitamente al tamaño y alcance de las operaciones.
PSA completó en agosto de 2023 una reorganización UPREIT, pasando a mantener sus intereses a través de Public Storage OP, L.P., una estructura que separa la entidad cotizante de la operadora. El negocio de bridge lending fue lanzado recién en 2024 y ya registra $142.1 millones en préstamos y $43.9 millones en compromisos sin desembolsar al cierre del ejercicio 2025, vinculado al programa de gestión de terceros. Casi tres cuartas partes de los nuevos contratos de alquiler se completaron digitalmente mediante eRental o Rent by Phone en 2025, reflejo del avance en la digitalización del proceso comercial. La industria de self-storage sigue siendo altamente fragmentada: PSA, siendo el mayor operador, tiene solo aprox. 9% del square footage total en EE.UU.
Los riesgos que declara la propia empresa
Todo 10-K trae una sección de factores de riesgo, y la mayoría es boilerplate legal que aparece en cualquier filing. Estos son los que de verdad distinguen a Public Storage, ordenados por materialidad:
1. Concentracion critica en Google para adquisicion de clientes
Mas de la mitad de los nuevos clientes de PSA en 2025 provienen directa o indirectamente de busquedas pagas y organicas en Google. La empresa reconoce que Google esta facilitando herramientas para que operadores mas pequenos compitan en los mismos terminos de busqueda, erosionando la ventaja historica de PSA. Esta dependencia de un unico canal de adquisicion es un riesgo especifico y cuantificado.
Si se materializa: Reduccion en el volumen de nuevos clientes captados y/o aumento en el costo por cliente adquirido, impactando directamente la ocupacion y los ingresos operativos.
2. Regulacion de precios en California por desastres naturales
El Estado de California y localidades californianas implementaron restricciones temporales de precios en respuesta a los incendios de 2018, 2019 y principios de 2025, y a inundaciones de 2023. PSA tiene alta concentracion de instalaciones en California, y el filing menciona especificamente la exposicion al impuesto inmobiliario californiano (Proposition 13). La combinacion de controles de precios y riesgo fiscal en un mercado con alta concentracion es un riesgo material especifico.
Si se materializa: Limitacion directa en la capacidad de ajustar tarifas a inquilinos existentes y nuevos, reduciendo ingresos en el mercado mas grande de la empresa. Potencial aumento sustancial en gasto de property tax si se modifica Proposition 13.
3. Sucesion de liderazgo en CEO, CFO y Chairman simultaneamente
PSA divulga que recientemtente realizó cambios en tres posiciones clave: Chairman del Board, Presidente y CEO, y CFO, todos de manera simultanea. El filing reconoce explicitamente que no hay garantia de que la transicion sea exitosa. Un cambio triple de liderazgo es inusualmente disruptivo y especifico de esta empresa en este ciclo.
Si se materializa: Disrupciones en la ejecucion del plan estrategico, riesgo de perdida de continuidad en relaciones con inversores y operaciones, y vulnerabilidad adicional si el plan de sucesion de otros empleados clave tambien falla.
4. Exposicion a Shurgard: riesgo cambiario, regulatorio y de repatriacion de capital en Europa
PSA mantiene una inversion significativa en Shurgard, operador europeo de self-storage cotizado publicamente. Esta exposicion genera riesgos multiples y especificos: fluctuaciones de moneda que afectan el valor de la inversion y los dividendos, legislacion laboral europea con sindicalizacion prevalente, restricciones a la repatriacion de capital, e impedimentos contractuales con el legacy joint venture partner para vender la participacion. El filing menciona que el float relativo de Shurgard podria limitar la liquidez de la posicion.
Si se materializa: Reduccion del valor de la inversion, impacto negativo en equity earnings reportados, limitacion para monetizar la posicion, y exposicion a decisiones estrategicas del board de Shurgard sobre las que PSA no tiene control total.
5. Riesgo de perdida del estatus REIT por tratamiento fiscal incierto de forward sale agreements
PSA mantiene un programa 'at the market' con forward sale agreements. El filing reconoce que el tratamiento fiscal federal de los pagos en cash settlement de estos instrumentos es incierto: si no califica como 'securities futures contract' bajo el Codigo, una ganancia significativa podria hacer que PSA no cumpla los gross income tests de REIT, triggereando potencialmente la perdida del estatus REIT. Este riesgo es especifico de la estructura de capital de PSA.
Si se materializa: Perdida del estatus REIT implicaria pagar impuesto corporativo federal sobre la totalidad de la renta imponible, eliminar la deduccion por dividendos, y quedar inhabilitado para re-elegir REIT status por cinco anos. Reduccion significativa del flujo disponible para distribuciones.
Concentraciones que el filing reconoce
Dependencias fuertes de pocos clientes, proveedores o mercados. Cuanto más concentrado el negocio, más lo golpea un solo evento:
Geografía: Alta concentracion en California: el filing menciona exposicion especifica al impuesto inmobiliario californiano (Proposition 13) y restricciones de precios reiteradas por desastres naturales en ese estado, sugiriendo que California representa una porcion significativa del portfolio.
Regulación: Dependencia del estatus REIT para la estructura fiscal y de distribuciones; adicionalmente, dependencia del estatus de PSA OP como partnership para evitar doble imposicion. El filing tambien menciona exposicion al tenant reinsurance business regulado estado por estado.
Lo mas llamativo de esta seccion es la triple sucesion simultanea de liderazgo (Chairman, CEO y CFO) divulgada en un mismo filing, lo cual es inusual y sugiere un momento de transicion corporativa significativa. Tambien destaca la cuantificacion explicita de la dependencia en Google: mas del 50% de nuevos clientes en 2025, con reconocimiento de que Google esta democratizando el acceso a esa ventaja para competidores mas pequenos. El riesgo por forward sale agreements y REIT qualification es un disclosure tecnico y especifico que pocas empresas con estructuras similares detallan con este nivel de precision sobre la incertidumbre del tratamiento fiscal. Finalmente, la mencion de los incendios de 'early 2025' como evento ya ocurrido que triggered restricciones de precios indica que el riesgo regulatorio californiano no es hipotetico sino activo al momento del filing.
El año según el management
El MD&A (Management's Discussion and Analysis) es la parte del 10-K donde la dirección explica los resultados con sus propias palabras. La lectura del año fiscal:
En FY2025, Public Storage reportó un aumento del 2.1% en revenues totales de self-storage a $4.49B y un crecimiento del 1.6% en total NOI, pero el net income allocable to common shareholders cayó 15.3% a $1.6B ($9.01 por diluted share) golpeado principalmente por $215.6M en foreign currency exchange losses sobre sus notas denominadas en euros.
Qué empujó los resultados
- Contribución creciente de Acquired Facilities y Newly Developed and Expanded Facilities (Non-Same Store), impulsada por 87 adquisiciones en 2025 por $945.6M y la maduración del portafolio adquirido desde 2023 (Non-Same Store NOI combinado +25.6% o +$59.5M; Acquired Facilities NOI +34.2% a $167.5M; Newly Developed and Expanded Facilities NOI +15.6% a $124.6M). Segmento: Acquired Facilities / Newly Developed and Expanded Facilities
- Crecimiento del ancillary NOI, liderado por tenant reinsurance (mayor base de tenants y tasas de cobertura más altas) y expansión del third-party property management program (Ancillary NOI total +$23.4M a $201.8M; tenant reinsurance premiums +10.6% (+$24.1M); third-party management revenues +$12.9M). Segmento: Ancillary Operations
- Aumento del realized annual rent per occupied square foot en Same Store Facilities gracias a incrementos de rates a tenants de largo plazo existentes, a pesar de la caída de ocupación (Realized annual rent per occupied sq ft +0.5%: de $22.43 a $22.54; Same Store revenues prácticamente sin cambio (+$1.3M)). Segmento: Same Store Facilities
Qué jugó en contra
- Foreign currency exchange losses sobre notas payable denominadas en euros, producto de la apreciación del euro frente al dólar (EUR/USD pasó de 1.039 a 1.174) ($215.6M en losses en 2025 vs ganancias de $102.2M en 2024, impacto YoY de -$317.8M en net income)
- Caída en demand para nuevos tenants que presionó los move-in rates a la baja y redujo la ocupación promedio en Same Store Facilities; average annual contract rent para move-ins cayó 6.5% YoY (Average occupancy Same Store -0.4% (de 92.4% a 92.0%); average contract rent per sq ft para move-ins: de $13.69 a $12.80 (-6.5%); Same Store NOI -0.5% (-$15.3M)). Segmento: Same Store Facilities
- Aumento de depreciation and amortization expense y de interest expense por el mayor volumen de notas emitidas para financiar adquisiciones (D&A +$22.1M en 2025; interest expense +$17.1M a $311.0M; notas payable totales $10.3B con tasa promedio ponderada de 3.2%)
Qué hizo con la plata
La asignación de capital del año: a dónde fue el efectivo que generó el negocio.
Recompras de acciones: No se recompraron common shares en 2025. El programa autorizado permite hasta 35,000,000 shares; desde el inicio del programa se recompraron acumulado 24,448,781 shares por ~$879.1M
Dividendos: Distribución anual preferida requerida de ~$194.7M para las series de preferred shares outstanding al 31 de diciembre de 2025. El management declara que seguirá distribuyendo taxable income conforme a los requisitos REIT; no se especifica monto de dividendo común por acción en el MD&A
Capex (inversión en activos): $218M en maintenance capex en 2025; $71M en instalación de paneles solares en 2025. Para 2026 se esperan ~$175M en maintenance capex y ~$60M en solar. Pipeline de desarrollo y expansión con costo restante de $415.6M a incurrir principalmente en los próximos 18-24 meses
M&A (compras y ventas de negocios): 87 adquisiciones en 2025 en 21 estados con 6.1M sq ft por $945.6M. Desde 2023, 273 facilities adquiridas con 19.9M sq ft por $3.9B. Post-cierre, tres facilities bajo contrato por $20.7M
Deuda: PSOC emitió $875M en senior notes en tramos variados y €425M en senior notes con vencimiento 2034 en 2025; repagó $400M en floating rate senior notes y €242M en senior notes al vencimiento. Total notes payable al 31/12/2025: $10.3B ($8.2B USD + $2.1B EUR + $1.6M mortgage). Tasa promedio ponderada: 3.2%. Vencimientos 2026: $1.15B
Caja al cierre: $318.1M de cash al 31 de diciembre de 2025; revolving credit facility de $1.5B sin saldos drawdown al 12 de febrero de 2026
El ítem más llamativo del MD&A es la magnitud del impacto de foreign currency exchange: $215.6M en pérdidas en 2025 vs $102.2M en ganancias en 2024, una reversión de $317.8M que explica prácticamente la totalidad de la caída del net income. En segundo lugar, el management reveló una iniciativa de transformación corporativa con costos proyectados de $15-$20M que incluye la relocalización de la sede principal de California a Texas. Adicionalmente, se registró un impairment write-down de $4.3M en parcelas de terreno destinadas a la venta. La firma del One Big Beautiful Bill Act en julio de 2025 también es relevante: extendió permanentemente la deducción del 20% sobre REIT dividends y restableció el bonus depreciation del 100%, beneficiando a PSA y sus accionistas.
Resumen generado por Warren AI a partir del texto del 10-K presentado ante la SEC. Un resumen nunca reemplaza al documento: si una cifra pesa en tu decisión, verificala en el filing original. Esto es material educativo y no constituye una recomendación de inversión.
Dividendos
Pagos por acción registrados. 81 pagos desde 31/05/2006.
Dividendo anual por acción
Pagos recientes
| Ex-date | Pago | Monto |
|---|---|---|
| 16/03/2026 | N/A | $3 |
| 15/12/2025 | N/A | $3 |
| 15/09/2025 | N/A | $3 |
| 12/06/2025 | N/A | $3 |
| 13/03/2025 | N/A | $3 |
| 13/12/2024 | N/A | $3 |
| 13/09/2024 | N/A | $3 |
| 12/06/2024 | N/A | $3 |