$-1,65 (-1,12%)
Precio Histórico
+$36,98 (+34,09%) en 1 Año
Estimaciones de Analistas
Precio Objetivo
$149,40
$130,00 - $165,00
$152,00
Consenso de Analistas
Estimaciones a Futuro
$2,87
$3,40
$9,21B
Indicadores en vivo
Indicadores que cambian con el precio actual (P/E, P/FCF, dividend yield, beta) y cifras del último período. Se actualizan en tiempo real. Los valores en verde indican métricas favorables.
EPS
4,49
P/E Ratio
32,77
P/FCF
2,56
Dividend Yield
2,91%
Profit Margin
43,58%
Beta
1,34
Ingresos
$9,66B
EBITDA
$6,78B
FCF
N/A
Análisis con IA
Reporte ejecutivo generado a partir de los datos de la empresaDesbloqueá el análisis con IA de PLD
Tesis ejecutiva de la situación de la empresa
Fortalezas, debilidades y riesgos materiales
Valuación frente a sus pares y calidad de balance
Lectura del momentum de resultados, todo enmarcado en datos
Análisis fundamental detallado
Ratios estructurales de valuación, rentabilidad, solvencia y crecimiento, tomados del último balance reportado. Los valores en verde indican métricas favorables.
Valuación
P/B
2,51
EV/EBITDA
26,16
PEG
111,16
P/S
14,32
Rentabilidad
ROE
6,84%
ROIC
N/A
ROA
2,48%
Margen Bruto
75,60%
Margen Operativo
38,49%
Solvencia
Deuda / Patrimonio
0,61
Current Ratio
0,53
Quick Ratio
0,32
Caja Total
$871,21M
Deuda Total
$35,31B
Crecimiento
Crec. Ingresos
8,30%
Crec. Ganancias
65,20%
Análisis del 10-K
Warren AI leyó el último 10-K de Prologis, Inc., el informe anual auditado que toda empresa que cotiza en Estados Unidos presenta ante la SEC (Securities and Exchange Commission, el regulador del mercado). Acá va lo que importa de ese documento: cómo gana plata la empresa, qué riesgos declara ella misma y cómo explicó el management el año.
Filing presentado el 13/02/2026, año fiscal cerrado el 31/12/2025. Ver el documento original en SEC EDGAREl negocio: cómo gana plata
Prologis es el mayor REIT de logística del mundo: cobra alquiler a más de 6.500 clientes en 1.300 millones de pies cuadrados de galpones estratégicamente ubicados, y suma ingresos de gestión de activos a través de co-inversiones con los fondos institucionales más grandes del planeta.
Los segmentos del negocio
Así se reparte la operación según el propio filing:
Real Estate: Operaciones de alquiler de propiedades logísticas (contribuye 90-95% de revenues, earnings y FFO consolidados) más el negocio de desarrollo de nuevas instalaciones logísticas y, de manera selectiva, data centers. Los ingresos de alquiler provienen de contratos operativos con escalaciones fijas o indexadas a inflación.
Sustancialmente todos los revenues de alquiler consolidados se generan en EE.UU.Strategic Capital: Gestión de co-inversiones con 159 inversores institucionales a través de diez ventures no consolidados y uno consolidado. Genera fees de asset management (basados en valuación trimestral de las propiedades) y servicios de leasing, adquisición, construcción y disposición, más promotes periódicos por retornos sobre ciertos hurdles.
La mayoría de los revenues de strategic capital se generan fuera de EE.UU. Incluye tres vehículos cotizados: Nippon Prologis REIT (Japón), China AMC Prologis Logistics REIT (China) y FIBRA Prologis (México).Ventajas competitivas con evidencia
No es una lista de deseos: son las ventajas que el propio documento respalda con datos.
Portfolio O&M de 1.300 millones de pies cuadrados en 20 países, con gross book value de $62.4 mil millones solo en los diez ventures no consolidados (562 millones de sf). La escala permite sistemas y G&A fijos frente a crecimiento del NOI, y procurement de materiales e insumos de data center a menor costo.
Presencia en mercados de alta barrera de entrada ('high-barrier, high-growth markets') con equipos internos de government affairs, entitlement y gestión comunitaria que dificultan la replicación por competidores. El filing menciona explícitamente las barreras a la entrada como ventaja diferencial.
Ubicaciones Last Touch cerca de grandes ciudades y centros de importación/distribución nacional adyacentes a puertos y hubs intermodales, con potencial de TEI de $42.600 millones en tierras ya controladas para desarrollo futuro.
Lease mark-to-market remanente de aproximadamente 18% (en NER) al 31/12/2025, con rent change positivo en todos los trimestres desde 2013. Los clientes renovaron contratos en 2025 con aumentos de ~50% en NER, lo que refleja la dificultad de reemplazar ubicaciones estratégicas.
Co-investment ventures con 94% de estructura open-ended o long-term, con 159 inversores institucionales. El track record y la red de capital permiten a Prologis financiar desarrollo sin apalancar el balance propio, algo que competidores de menor escala no pueden replicar.
Plataforma Prologis Essentials con soluciones de energía (solar, storage, EV charging, LED), datos y sostenibilidad integradas al real estate. Al 31/12/2025, 1.1 GW de capacidad solar y de almacenamiento en el portfolio O&M. Prologis Ventures invierte en empresas de tecnología logística en etapa temprana y de crecimiento.
Lo más llamativo es la pivotada estratégica hacia data centers: Prologis está aprovechando sus ubicaciones estratégicas y su escala en procurement de energía para convertir terrenos logísticos en infraestructura digital, con $686 millones de TEI ya en desarrollo en el segmento O&M. Además, el lease mark-to-market remanente de 18% representa un upside orgánico de renta embebido en contratos vigentes que se realizará en los próximos años sin necesidad de crecimiento adicional de mercado. En capital humano, la encuesta de engagement de septiembre 2025 arrojó 85% de engagement con 92% de participación, y el programa CWI entrenó más de 25.000 personas en comunidades logísticas, superando la meta dos años antes.
Los riesgos que declara la propia empresa
Todo 10-K trae una sección de factores de riesgo, y la mayoría es boilerplate legal que aparece en cualquier filing. Estos son los que de verdad distinguen a Prologis, Inc., ordenados por materialidad:
1. Concentración geográfica crítica en California (31.9% del NOI consolidado)
El 30.6% de las propiedades operativas consolidadas de Prologis, con un valor de $24.7 mil millones en libro bruto, está ubicado en California (Central Valley, San Francisco Bay Area y Southern California). Esta concentración representa el 31.9% del NOI operativo consolidado, exponiendo a la empresa a riesgos específicos del mercado californiano: leyes fiscales estatales, condiciones inmobiliarias locales y ciclos económicos regionales que pueden divergir del resto del portafolio.
Si se materializa: Una contracción en la economía o el mercado inmobiliario de California podría reducir materialmente el NOI consolidado, afectar la capacidad de distribuir dividendos y deteriorar el valor de los activos. La empresa reconoce explícitamente que factores como layoffs, downsizing y cambios demográficos impactan el clima económico del estado.
2. Exposición de $13.7 mil millones en activos a riesgo cambiario sin cobertura garantizada
Al 31 de diciembre de 2025, Prologis tiene aproximadamente $13.7 mil millones (13.8% de sus activos consolidados totales) invertidos en monedas distintas al dólar, principalmente libra esterlina, dólar canadiense, euro y yen japonés. Adicionalmente, $432.8 millones (6.6% del NOI consolidado) fueron denominados en moneda extranjera en 2025. La empresa usa coberturas pero reconoce explícitamente que estas pueden no ser efectivas.
Si se materializa: Una depreciación significativa de cualquiera de estas monedas frente al dólar tendría un efecto material adverso en la posición financiera y los resultados operativos reportados en dólares. Las coberturas pueden fallar si las contrapartes incumplen o si los movimientos cambiarios son de magnitud inusual.
3. Escala de co-investment ventures ($73.8 mil millones en gross book value) con riesgo de rescate simultáneo de socios
Prologis tiene inversiones en co-investment ventures (públicas y privadas) que poseen real estate por un gross book value de aproximadamente $73.8 mil millones al 31 de diciembre de 2025. Este modelo es central para el negocio de gestión de activos de la empresa, pero expone a Prologis a que los socios ejerzan derechos de aprobación, soliciten rescates simultáneos o persigan objetivos de negocio conflictivos. La terminación de relaciones con socios reduciría los activos bajo gestión y las fee revenues.
Si se materializa: Si múltiples socios solicitan redimir sus inversiones simultáneamente, las ventures se verían forzadas a obtener capital en términos subóptimos. Una disolución de venture obliga a Prologis a adquirir las propiedades para mantener exposición, aumentando apalancamiento. La pérdida de mandatos de gestión reduce directamente los ingresos por fees.
4. Pérdida del status REIT con impacto fiscal corporativo retroactivo de cuatro años
Prologis opera como REIT desde el año fiscal 1997. La calificación depende del cumplimiento continuo de requisitos técnicos complejos del IRC, incluyendo derivar al menos el 95% del gross income de fuentes calificadas y distribuir al menos el 90% del taxable income anualmente. La empresa reconoce que la calificación involucra la determinación de hechos y circunstancias no enteramente bajo su control, y que posee activos a través de subsidiary REITs que deben calificar de forma independiente.
Si se materializa: Si Prologis pierde el status REIT, deberá pagar impuesto federal a tasas corporativas regulares por cuatro años consecutivos (más el año de pérdida), y los activos quedarían sujetos a built-in gains tax por 5 a 10 años. Los earnings netos se reducirían significativamente, potencialmente forzando venta de activos o endeudamiento adicional.
5. Desarrollo de data centers con riesgo de suministro eléctrico y costos de construcción inflacionarios
Prologis está expandiendo su negocio hacia el desarrollo de data centers como parte de la reconversión de su portafolio. El filing identifica riesgos específicos y cuantificables: los data centers son más intensivos en energía, los costos de construcción están siendo impactados por inflación, y la obtención de permisos y suministro eléctrico confiable son inciertos. Interrupciones en el suministro eléctrico post-seguridad de contrato también están identificadas como riesgo.
Si se materializa: Si no se obtiene energía suficiente o confiable, o si los costos de construcción exceden los presupuestos, los data centers no podrán arrendarse o venderse como se proyecta, generando impairments. Cambios regulatorios locales sobre disponibilidad de fuentes de energía pueden impactar la viabilidad de proyectos en desarrollo.
Concentraciones que el filing reconoce
Dependencias fuertes de pocos clientes, proveedores o mercados. Cuanto más concentrado el negocio, más lo golpea un solo evento:
Clientes: Los top 10 clientes representan el 16.3% del NER consolidado y el 15.2% del NER del portafolio O&M al 31 de diciembre de 2025. No se identifica un cliente individual dominante.
Geografía: California concentra el 30.6% de las propiedades operativas consolidadas ($24.7 mil millones en gross book value) y el 31.9% del NOI operativo consolidado. Mercados internacionales relevantes incluyen Alemania, Japón, México y el Reino Unido.
Regulación: La totalidad del modelo de negocio depende del mantenimiento del status REIT bajo el IRC. La pérdida de esta calificación implicaría tributación corporativa completa y restricciones operativas por al menos cuatro años.
La sección es notable por la cuantificación explícita de la exposición cambiaria ($13.7 mil millones, 13.8% de activos) y la concentración californiana (31.9% del NOI), métricas que pocas empresas reportan con tanta precisión en el Item 1A. Llama la atención la aparición por primera vez de riesgos específicos de data centers como categoría propia dentro de los riesgos de desarrollo, reflejando la diversificación estratégica de Prologis hacia infraestructura tecnológica intensiva en energía. También es inusual el nivel de detalle sobre los riesgos de los co-investment ventures públicos nombrados (Nippon Prologis REIT, China AMC Prologis Logistics REIT y FIBRA Prologis), incluyendo el riesgo de terminación del mandato de gestión, lo que expone la dependencia de fee revenues de terceros.
El año según el management
El MD&A (Management's Discussion and Analysis) es la parte del 10-K donde la dirección explica los resultados con sus propias palabras. La lectura del año fiscal:
Prologis cerró FY2025 con resiliencia operativa, impulsado por un fuerte mark-to-market de rentas que llevó el Real Estate Segment NOI a $6.2B (+8.2% YoY), a pesar de la disrupción por la política arancelaria de abril y la caída en promotes del Strategic Capital Segment.
Qué empujó los resultados
- Fuerte rent change on rollover sostenida por el mark-to-market acumulado en leases in-place, con rent change on new leases del 50.1% net effective basis (Mark-to-market de rentas en O&M portfolio del 18% (NER, Prologis share); Real Estate Segment NOI creció $471M YoY). Segmento: Real Estate
- Crecimiento de rental revenues impulsado por aumentos de rentas y desarrollo de propiedades (Rental revenues de $8,159M vs $7,515M en 2024 (+$644M)). Segmento: Real Estate
- Incremento en earnings from unconsolidated entities por mayor performance de los co-investment ventures ($403M en 2025 vs $354M en 2024 (+$49M))
Qué jugó en contra
- Caída en promote revenue por ausencia de promotes en U.S. y Other Americas, que en 2024 sumaron $137M (Promote revenue de $2M en 2025 vs $139M en 2024 (-$137M); Strategic Capital NOI cayó de $380M a $321M (-$59M)). Segmento: Strategic Capital
- Aumento del net interest expense por emisión de senior notes con tasas más altas (Net interest expense de $1,002M en 2025 vs $864M en 2024 (+$138M); weighted average rate subió a 3.2% desde 3.1%)
- Mayor G&A expenses por aumentos inflacionarios y crecimiento de headcount en áreas de negocio (G&A de $469M en 2025 vs $419M en 2024 (+$50M))
Qué hizo con la plata
La asignación de capital del año: a dónde fue el efectivo que generó el negocio.
Dividendos: Dividendos trimestrales de $1.01 por common share en 2025 vs $0.96 en 2024; Series Q preferred stock con tasa anual de 8.54% pagadero trimestralmente; distribuciones sobre Class A Units de $0.64665 por unidad por trimestre (todas convertidas a common units durante 2025)
Capex (inversión en activos): Consolidated development starts de $2,943M TEI en 2025 (41 buildings, 15M sq ft; 60.9% build-to-suit). Pipeline de desarrollo al 31/12/2025 con TEI de $5.1B, inversión actual de $3.0B y $2.1B de inversión adicional requerida para completar. Incluye $686M de TEI para data centers.
M&A (compras y ventas de negocios): Se generaron net proceeds de $2.7B y net gains de $944M por contribución de propiedades desarrolladas a co-investment ventures en U.S. y Europa, y ventas a terceros en U.S. incluyendo un data center. En diciembre 2025 se listó Prologis C-REIT en la Bolsa de Shenzhen; el venture en China compró propiedades del fondo open-ended local.
Deuda: Total debt de $35.0B al 31/12/2025 vs $30.9B al 31/12/2024; weighted average term 9 años; effective interest rate 3.2%. Se emitieron $3.4B de senior notes a tasa promedio 4.2% y plazo promedio 8 años. Se repagaron $702M (incluyendo $365M de senior notes). En mayo se renovó facility global de $3.0B hasta junio 2029. En junio se estableció programa de commercial paper de hasta EUR 1.0B. Credit ratings: A (S&P) y A2 (Moody's), ambos con outlook estable. Debt principal a vencer en 2026: $1.9B.
Caja al cierre: $1.1B de unrestricted cash + $6.5B de available capacity en credit facilities = $7.6B de total available liquidity al 31/12/2025
El hecho más llamativo es la virtual desaparición de promote revenue en 2025: apenas $2M frente a $139M en 2024, con cero promotes en U.S. y Other Americas, lo que redujo el Strategic Capital NOI en $59M YoY. Adicionalmente, Prologis listó el Prologis C-REIT en la Bolsa de Shenzhen en diciembre 2025, marcando un hito relevante en la estrategia de capital de Asia. El development pipeline aceleró materialmente: los starts de 2025 totalizaron $2.9B TEI (vs $1.2B en 2024) con 60.9% build-to-suit (vs 28.6%), lo que refleja un giro deliberado hacia proyectos de menor riesgo en un entorno de mayor incertidumbre de demanda especulativa. La deuda consolidada creció $4.2B en el año (de $30.9B a $35.0B), financiada principalmente con $3.4B de senior notes.
Resumen generado por Warren AI a partir del texto del 10-K presentado ante la SEC. Un resumen nunca reemplaza al documento: si una cifra pesa en tu decisión, verificala en el filing original. Esto es material educativo y no constituye una recomendación de inversión.
Dividendos
Pagos por acción registrados. 79 pagos desde 05/07/2006.
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| Ex-date | Pago | Monto |
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| 17/03/2026 | N/A | $1,07 |
| 16/12/2025 | N/A | $1,01 |
| 16/09/2025 | N/A | $1,01 |
| 17/06/2025 | N/A | $1,01 |
| 18/03/2025 | N/A | $1,01 |
| 16/12/2024 | N/A | $0,96 |
| 16/09/2024 | N/A | $0,96 |
| 17/06/2024 | N/A | $0,96 |