Mid-America Apartment Communiti
NYSE: MAA
+$1,74 (+1,28%)
Precio Histórico
$-11,41 (-7,67%) en 1 Año
Estimaciones de Analistas
Precio Objetivo
$141,52
$121,00 - $162,00
$140,00
Consenso de Analistas
Estimaciones a Futuro
$3,42
$3,30
$2,31B
Indicadores en vivo
Indicadores que cambian con el precio actual (P/E, P/FCF, dividend yield, beta) y cifras del último período. Se actualizan en tiempo real. Los valores en verde indican métricas favorables.
EPS
3,34
P/E Ratio
41,13
P/FCF
2,88
Dividend Yield
4,51%
Profit Margin
17,60%
Beta
0,73
Ingresos
$2,21B
EBITDA
$1,24B
FCF
$909,08M
Análisis con IA
Reporte ejecutivo generado a partir de los datos de la empresaDesbloqueá el análisis con IA de MAA
Tesis ejecutiva de la situación de la empresa
Fortalezas, debilidades y riesgos materiales
Valuación frente a sus pares y calidad de balance
Lectura del momentum de resultados, todo enmarcado en datos
Análisis fundamental detallado
Ratios estructurales de valuación, rentabilidad, solvencia y crecimiento, tomados del último balance reportado. Los valores en verde indican métricas favorables.
Valuación
P/B
2,67
EV/EBITDA
16,88
PEG
7,03
P/S
6,97
Rentabilidad
ROE
6,71%
ROIC
N/A
ROA
3,19%
Margen Bruto
58,50%
Margen Operativo
26,57%
Solvencia
Deuda / Patrimonio
1,00
Current Ratio
0,08
Quick Ratio
0,04
Caja Total
$71,53M
Deuda Total
$5,68B
Crecimiento
Crec. Ingresos
0,80%
Crec. Ganancias
-31,50%
Análisis del 10-K
Warren AI leyó el último 10-K de Mid-America Apartment Communiti, el informe anual auditado que toda empresa que cotiza en Estados Unidos presenta ante la SEC (Securities and Exchange Commission, el regulador del mercado). Acá va lo que importa de ese documento: cómo gana plata la empresa, qué riesgos declara ella misma y cómo explicó el management el año.
Filing presentado el 06/02/2026, año fiscal cerrado el 31/12/2025. Ver el documento original en SEC EDGARLos riesgos que declara la propia empresa
Todo 10-K trae una sección de factores de riesgo, y la mayoría es boilerplate legal que aparece en cualquier filing. Estos son los que de verdad distinguen a Mid-America Apartment Communiti, ordenados por materialidad:
1. RealPage antitrust: settlement firmado y litigios de AGs estatales activos
MAA ya firmó un acuerdo de settlement en demandas colectivas que acusan a RealPage, Inc. y a los principales operadores de apartment communities del país, incluyendo a MAA, de conspirar para inflar artificialmente los precios de alquiler mediante el software de revenue management de RealPage. Adicionalmente, el Distrito de Columbia y el Commonwealth de Kentucky tienen demandas activas en curso contra RealPage y MAA por las mismas conductas anticompetitivas. La exposición es doble: la settlement ya materializada y el riesgo residual de los litigios gubernamentales pendientes.
Si se materializa: Si los litigios en curso se resuelven de forma adversa, MAA podría enfrentar liability material en su condición financiera, resultados de operaciones y cash flows, además de posibles cambios operativos en el uso de software de revenue management que afecten su capacidad de fijar rentas.
2. Concentración geográfica en Sun Belt: 41.2% del portfolio en cinco mercados
Al 31 de diciembre de 2025, el 41.2% del portfolio de MAA (medido en unidades completadas) está concentrado en apenas cinco mercados: Atlanta, Dallas, Austin, Charlotte y Orlando. Toda la operación está en las regiones Southeast, Southwest y Mid-Atlantic de EE.UU., mercados que el filing identifica como especialmente sensibles al crecimiento del empleo y al desempleo. Un deterioro económico o una sobreoferta de apartments en cualquiera de esos mercados impacta de forma desproporcionada los resultados de MAA.
Si se materializa: Un deterioro en las condiciones económicas, el empleo o la oferta de vivienda en estos mercados podría afectar adversamente el valor del portfolio, los resultados de operaciones y la capacidad de MAA de cumplir sus obligaciones de deuda y distribuir dividendos.
3. Deuda total de $5.4 mil millones con covenants financieros y cross-default
Al 31 de diciembre de 2025, MAA tenía $5.4 billion en deuda total. La deuda incluye covenants financieros sobre interest coverage ratios, deuda secured máxima, valor de activos unencumbered y deuda total sobre activos brutos, más cross-default provisions con otra deuda material. El nivel de apalancamiento limita la flexibilidad financiera y expone a la empresa a aceleraciones de vencimientos ante cualquier evento de default. Un downgrade crediticio elevaría costos de financiamiento y podría restringir el acceso a mercados de capital.
Si se materializa: Un evento de default podría acelerar vencimientos, disparar cross-defaults, resultar en foreclosure de propiedades con pérdida de activos y afectar materialmente la condición financiera y la capacidad de distribución a los accionistas.
4. Pipeline de desarrollo: 8 comunidades y 2,522 unidades expuestas a tarifas y costos laborales
Al 31 de diciembre de 2025, MAA tenía ocho comunidades en construcción por un total de 2,522 unidades. El filing identifica explícitamente los cambios en políticas de aranceles (tariffs) y la enforcement de leyes de inmigración como factores que pueden elevar costos de materiales de construcción, apretar las condiciones laborales y generar escasez de trabajadores calificados. Estos factores están fuera del control de MAA y afectan tanto costos como cronogramas de entrega.
Si se materializa: Costos de construcción superiores al presupuesto, retrasos en la entrega de unidades, occupancy rates y rentas por debajo de las proyectadas, y potencial incapacidad de recuperar los incrementos de costos vía rentas más altas, con impacto directo en la rentabilidad del pipeline.
5. Expansión regulatoria: rent control, derechos de inquilinos y leyes de privacidad de datos
El filing reporta un aumento en iniciativas legislativas a nivel local, estatal y federal que incluyen limitaciones al tenant screening, mandatos de vivienda asequible, períodos extendidos de desalojo, mediación obligatoria y acceso a asistencia legal para inquilinos. También menciona de forma específica el Texas Data Privacy and Security Act como ejemplo del avance de leyes de privacidad que gobiernan la recolección y uso de datos de residentes en varios estados donde MAA opera.
Si se materializa: Nuevas regulaciones podrían limitar la capacidad de MAA de cobrar rentas de mercado, aumentar rentas, cobrar ciertos fees o ejecutar remedios por falta de pago, además de requerir gastos no anticipados para cumplir con estándares de privacidad, con impacto directo en los resultados operativos y el valor de las propiedades.
Concentraciones que el filing reconoce
Dependencias fuertes de pocos clientes, proveedores o mercados. Cuanto más concentrado el negocio, más lo golpea un solo evento:
Geografía: 41.2% del portfolio (por unidades completadas) concentrado en cinco mercados: Atlanta, GA; Dallas, TX; Austin, TX; Charlotte, NC; y Orlando, FL. Toda la operación está en el Southeast, Southwest y Mid-Atlantic de EE.UU.
Regulación: Dependencia crítica del estatus REIT para el beneficio del dividends paid deduction; adicionalmente, MAA tiene una subsidiaria que también eligió tratamiento como REIT, lo que agrega una capa extra de riesgo de calificación bajo el Tax Code.
El disclosure más inusual y material es la confirmación explícita de que MAA ya firmó un settlement en el caso RealPage mientras mantiene litigios activos de dos fiscales generales estatales (DC y Kentucky), nivel de exposición legal concreta poco frecuente en una sección de Risk Factors. Segundo, MAA divulga abiertamente que su propio proceso de succession planning planificado podría tener efectos negativos no deseados, incluyendo insatisfacción de empleados y pérdida de personal clave, un disclosure autocrítico de gestión poco habitual. El filing también nombra explícitamente los aranceles (tariffs) y la enforcement de leyes de inmigración como driver de costos en su pipeline de construcción activo, reflejando el entorno regulatorio post-2024 con una especificidad que pocas empresas de real estate residencial habían incorporado tan directamente en un 10-K.
El año según el management
El MD&A (Management's Discussion and Analysis) es la parte del 10-K donde la dirección explica los resultados con sus propias palabras. La lectura del año fiscal:
MAA reportó una caída del 15.4% en el net income disponible para accionistas comunes hasta $443.2M en FY2025, presionado principalmente por $61.9M en legal costs and settlements, mayores D&A e intereses y una baja del 0.5% en el average effective rent per unit del Same Store, sobre un crecimiento de revenues de apenas 0.8% a $2,209.1M.
Qué empujó los resultados
- Crecimiento de revenues en el segmento Non-Same Store and Other impulsado por development communities recientemente terminadas y comunidades adquiridas (+18.9% en revenues del segmento, +$21.0M vs 2024). Segmento: Non-Same Store and Other
- Mayor ganancia en la venta de activos inmobiliarios depreciables: dos comunidades dispuestas en 2025 generaron un gain superior al de las dos dispuestas en 2024 ($72.0M de gain en 2025 vs $55.0M en 2024, incremento de $17.0M)
- Mejora en métricas de demanda del Same Store con average physical occupancy al alza y resident turnover en mínimo histórico (Average physical occupancy 95.6% (vs 95.5% en 2024); resident turnover 40.2% (vs 42.0% en 2024)). Segmento: Same Store
Qué jugó en contra
- Legal costs and settlements excepcionalmente elevados, incluyendo acumulación de acuerdos legales y costos de defensa reconocidos en el año ($61.9M en 2025 vs $9.4M en 2024, impacto incremental de aprox. $52.5M)
- Incremento en depreciation and amortization por la incorporación de development communities terminadas y gastos de capital ordinarios del negocio, parcialmente compensado por menor D&A de comunidades vendidas (+$36.7M a $622.3M)
- Mayor interest expense por aumento en el saldo de deuda promedio y un incremento de nueve basis points en la tasa efectiva, parcialmente compensado por mayor capitalización de intereses (+$16.7M a $185.3M)
Qué hizo con la plata
La asignación de capital del año: a dónde fue el efectivo que generó el negocio.
Recompras de acciones: MAA recompró 0.2 millones de acciones a un precio promedio de $131.61 por acción por un total de $27.2M bajo su share repurchase program durante 2025 (sin recompras en 2024)
Dividendos: $709.0M pagados en dividendos sobre acciones comunes en 2025 a una tasa de $6.06 por acción; se espera pagar $6.12 por acción (anualizado) durante el año que termina el 31 de diciembre de 2026
Capex (inversión en activos): Capital improvements and other de $360.2M y development costs de $272.0M durante 2025; el management espera que los capex totales de 2026 (desarrollo, redevelopment, repositioning y capital recurrente) estén en línea con los del año terminado el 31 de diciembre de 2025
M&A (compras y ventas de negocios): En 2025 se adquirió una multifamily apartment community por aprox. $96M y tres land parcels para desarrollo futuro por aprox. $37M; se dispusieron dos apartment communities con gain on sale de $72.0M; también se adquirieron los noncontrolling interests en dos entidades consolidadas por $26.8M
Deuda: En noviembre 2025 MAALP emitió $400M en unsecured senior notes al 4.650% con vencimiento enero 2033 (tasa efectiva 4.755%), usando los proceeds para repagar $400M de notas vencidas en noviembre 2025; en octubre 2025 amplió el revolving credit facility a $1.5B y el commercial paper program a $750M; al 31-dic-2025 el total debt asciende a $5,405.4M y el net debt/Adjusted EBITDAre ratio subió a 4.3x (vs 4.0x en 2024)
Caja al cierre: $60.3M de cash and cash equivalents más aprox. $818.9M de capacidad disponible bajo el revolving credit facility de $1.5B (sin saldo pendiente), totalizando $879.2M de liquidez combinada al 31 de diciembre de 2025
El hecho más llamativo del MD&A es el cargo de $61.9M en legal costs and settlements en 2025, más de seis veces el nivel de $9.4M de 2024, que fue el principal responsable de la caída del 15.4% en el net income disponible para accionistas comunes aun con resultados operativos relativamente estables. A nivel operativo, el average effective rent per unit del Same Store cayó 0.5% a $1,690, reflejando la presión de la oferta elevada de nuevas unidades en los mercados de MAA. El pipeline de desarrollo activo comprende ocho comunidades con 2,522 unidades y aprox. $306M pendientes de desembolso sobre un costo total de $932M, y el net debt/Adjusted EBITDAre subió de 4.0x a 4.3x por el uso del commercial paper program para financiar adquisiciones y desarrollo.
Resumen generado por Warren AI a partir del texto del 10-K presentado ante la SEC. Un resumen nunca reemplaza al documento: si una cifra pesa en tu decisión, verificala en el filing original. Esto es material educativo y no constituye una recomendación de inversión.
Dividendos
Pagos por acción registrados. 80 pagos desde 18/07/2006.
Dividendo anual por acción
Pagos recientes
| Ex-date | Pago | Monto |
|---|---|---|
| 15/04/2026 | N/A | $1,53 |
| 15/01/2026 | N/A | $1,53 |
| 15/10/2025 | N/A | $1,515 |
| 15/07/2025 | N/A | $1,515 |
| 15/04/2025 | N/A | $1,515 |
| 15/01/2025 | N/A | $1,515 |
| 15/10/2024 | N/A | $1,47 |
| 15/07/2024 | N/A | $1,47 |