Extra Space Storage Inc
NYSE: EXR
+$0,64 (+0,42%)
Precio Histórico
+$3,51 (+2,35%) en 1 Año
Estimaciones de Analistas
Precio Objetivo
$151,90
$140,00 - $178,00
$150,00
Consenso de Analistas
Estimaciones a Futuro
$4,59
$4,78
$3,05B
Indicadores en vivo
Indicadores que cambian con el precio actual (P/E, P/FCF, dividend yield, beta) y cifras del último período. Se actualizan en tiempo real. Los valores en verde indican métricas favorables.
EPS
4,44
P/E Ratio
34,28
P/FCF
2,41
Dividend Yield
4,37%
Profit Margin
27,14%
Beta
1,20
Ingresos
$3,48B
EBITDA
$2,28B
FCF
$1,34B
Análisis con IA
Reporte ejecutivo generado a partir de los datos de la empresaDesbloqueá el análisis con IA de EXR
Tesis ejecutiva de la situación de la empresa
Fortalezas, debilidades y riesgos materiales
Valuación frente a sus pares y calidad de balance
Lectura del momentum de resultados, todo enmarcado en datos
Análisis fundamental detallado
Ratios estructurales de valuación, rentabilidad, solvencia y crecimiento, tomados del último balance reportado. Los valores en verde indican métricas favorables.
Valuación
P/B
2,28
EV/EBITDA
19,67
PEG
6,21
P/S
9,11
Rentabilidad
ROE
6,83%
ROIC
N/A
ROA
3,38%
Margen Bruto
74,83%
Margen Operativo
43,98%
Solvencia
Deuda / Patrimonio
0,98
Current Ratio
0,69
Quick Ratio
0,10
Caja Total
$141,70M
Deuda Total
$13,94B
Crecimiento
Crec. Ingresos
3,80%
Crec. Ganancias
-10,60%
Análisis del 10-K
Warren AI leyó el último 10-K de Extra Space Storage Inc, el informe anual auditado que toda empresa que cotiza en Estados Unidos presenta ante la SEC (Securities and Exchange Commission, el regulador del mercado). Acá va lo que importa de ese documento: cómo gana plata la empresa, qué riesgos declara ella misma y cómo explicó el management el año.
Filing presentado el 20/02/2026, año fiscal cerrado el 31/12/2025. Ver el documento original en SEC EDGAREl negocio: cómo gana plata
Extra Space Storage es el mayor operador de self-storage de Estados Unidos: genera ingresos alquilando espacios de guardado mes a mes a particulares y empresas, y complementa ese negocio con reinsurance de bienes almacenados, gestión de propiedades para terceros y un programa de préstamos puente a otros operadores.
Los segmentos del negocio
Así se reparte la operación según el propio filing:
Self-storage operations: Alquiler de unidades de almacenamiento en propiedades propias, con participación parcial o en joint ventures. Opera 4,281 stores en 43 estados y Washington D.C., con aproximadamente 330.4 millones de pies cuadrados en unas 2.9 millones de unidades.
43 estados y Washington D.C. (Estados Unidos)Tenant reinsurance: Reaseguro de riesgos por pérdida de bienes almacenados por inquilinos. Una subsidiaria consolidada reasegura pólizas contratadas por tenants en stores propias y gestionadas para terceros, recibiendo primas de reaseguro.
Ventajas competitivas con evidencia
No es una lista de deseos: son las ventajas que el propio documento respalda con datos.
EXR es el mayor operador de self-storage de Estados Unidos con 4,281 stores operadas u owned al 31 de diciembre de 2025. El filing menciona explícitamente economías de escala en costos operativos derivadas de su escala y footprint geográfico.
El filing destaca una reputación establecida como comprador confiable y ético que mejora su capacidad de negociar y cerrar adquisiciones. La ocupación promedio del same-store pool para 2025 fue 93.7%, por encima del promedio de la industria de alrededor del 90%.
Opera y gestiona 1,856 stores para terceros al 31 de diciembre de 2025, lo que expande su footprint geográfico y sofisticación de datos con mínima inversión de capital, y genera un pipeline de adquisiciones futuras.
Aunque los contratos son mes a mes, el filing indica que los tenants tienden a continuar sus contratos por períodos extendidos. La conveniencia de la ubicación respecto al hogar o negocio es el principal factor de elección.
Estructura UPREIT que otorga flexibilidad impositiva al estructurar adquisiciones: permite emitir Operating Partnership units a vendedores de inmuebles, lo que facilita cerrar operaciones con ventajas fiscales para la contraparte.
EXR se autodeclara el mayor operador de self-storage de EE.UU. y logró una ocupación promedio de 93.7% en su same-store pool durante 2025, superando el promedio de industria del ~90%. El negocio de gestión de stores para terceros (1,856 propiedades) funciona simultáneamente como generador de ingresos por fees, herramienta de expansión de footprint sin inversión de capital y pipeline de adquisiciones futuras. El programa de préstamos puente con saldo de $1.5 billones al cierre de 2025 es inusual para un REIT de self-storage puro y refuerza relaciones con potenciales vendedores. En 2025 se vendieron 37 stores por $305.8 millones, un salto notable respecto a las 6 stores vendidas en 2024 por $102.5 millones, lo que sugiere un posible giro hacia optimización de portafolio.
Los riesgos que declara la propia empresa
Todo 10-K trae una sección de factores de riesgo, y la mayoría es boilerplate legal que aparece en cualquier filing. Estos son los que de verdad distinguen a Extra Space Storage Inc, ordenados por materialidad:
1. Deuda de $13.5B con 17.9% a tasa variable
Extra Space tiene aproximadamente $13.5 mil millones de deuda total outstanding al 31 de diciembre de 2025, de los cuales $2.4 mil millones (17.9%) están sujetos a tasas variables con una tasa promedio ponderada de 4.8% anual. La empresa declara explícitamente que no anticipa que su flujo de caja interno sea suficiente para repagar la deuda al vencimiento, dependiendo de refinanciamientos y emisiones de capital o deuda. Los covenants incluyen ratios de deuda total sobre activos, deuda garantizada sobre activos totales, EBITDA ajustado sobre cargos fijos, y mínimos de activos no hipotecados sobre deuda no garantizada.
Si se materializa: Si los mercados de crédito se deterioran o las tasas suben, EXR podría verse forzado a vender propiedades en condiciones desfavorables, no poder refinanciar al vencimiento, incumplir covenants desencadenando aceleraciones de deuda con provisiones de cross-default y cross-collateralization que afecten toda la estructura de deuda.
2. Exposición de $1.8B en bridge loans y deuda a terceros, incluyendo $250M en preferred stock de afiliadas a SmartStop
Al 31 de diciembre de 2025, EXR tiene $1.8 mil millones en inversiones en títulos de deuda y notas a cobrar, de los cuales $1.5 mil millones corresponden al programa de bridge loans. Adicionalmente, $993 millones en entidades inmobiliarias no consolidadas, de los cuales $250 millones están invertidos en acciones preferidas de entidades afiliadas a SmartStop. Esta concentración en una sola contraparte (SmartStop) representa un riesgo de crédito y liquidez específico y material.
Si se materializa: Si los prestatarios del programa de bridge loans o las entidades no consolidadas (en particular las afiliadas a SmartStop) entran en quiebra o no cumplen pagos, EXR registraría pérdidas que impactarían materialmente los ingresos y resultados operativos.
3. 407 stores en joint ventures no consolidados sin control exclusivo de decisiones
Al 31 de diciembre de 2025, EXR tiene intereses en 407 stores operativos a través de joint ventures no consolidados. La autoridad de decisión en estos activos está en manos exclusivas de los socios, sujeta a voto por mayoría o compartida en partes iguales, lo que limita la capacidad de EXR de gestionar esas propiedades según sus objetivos. La empresa planea continuar expandiendo esta estrategia con nuevos joint ventures.
Si se materializa: Disputas con co-venturers podrían derivar en litigios, impasses en ventas o decisiones estratégicas, quiebra de socios sin aportar capital requerido, y acciones de socios contrarias a los objetivos de EXR, con posible responsabilidad de EXR por acciones de terceros.
4. Riesgo de pérdida del status REIT con penalidades de $50,000 por infracción y 4 años de inhabilitación
La calificación REIT de EXR depende del cumplimiento de requisitos altamente técnicos del Internal Revenue Code sobre composición de activos, fuentes de ingresos, distribución de al menos 90% del REIT taxable income y estructura de propiedad accionaria. La empresa opera a través de una partnership, lo que incrementa la complejidad. EXR posee intereses en Subsidiary REITs cuya descalificación podría arrastrar al REIT madre. EXR no ha solicitado ni planea solicitar un ruling del IRS sobre su calificación.
Si se materializa: La pérdida del status REIT implicaría impuesto corporativo federal sobre ingresos imponibles, inhabilidad de deducir dividendos, posible impuesto mínimo alternativo, y veda de 4 años para re-calificar. Penalidades de $50,000 o más por cada falla incluso si se obtienen relief provisions.
5. Negocio de tenant reinsurance (ESM Reinsurance Limited) sujeto a regulación gubernamental amplia
EXR opera un negocio de reaseguro para sus inquilinos a través de ESM Reinsurance Limited, subsidiaria de Extra Space Management, Inc. Esta línea de negocio genera ingresos por primas de seguro sujetos a impuesto federal y state insurance premiums tax. Las autoridades regulatorias tienen amplia discreción para otorgar, renovar y revocar licencias, interpretar regulaciones y realizar auditorías e investigaciones. Este negocio es específico de EXR dentro de la industria de self-storage y constituye una fuente de ingresos auxiliar diferenciada con riesgo regulatorio propio.
Si se materializa: Una acción regulatoria o privada en cualquier jurisdicción podría suspender temporal o permanentemente las actividades de reaseguro de EXR, o resultar en multas, penalidades o fallos adversos que impacten el negocio y los resultados operativos.
Concentraciones que el filing reconoce
Dependencias fuertes de pocos clientes, proveedores o mercados. Cuanto más concentrado el negocio, más lo golpea un solo evento:
Regulación: Dependencia total en la calificación REIT bajo el Internal Revenue Code para mantener el modelo de negocio y la estructura de distribución; cualquier cambio legislativo o interpretativo del IRS afecta directamente a EXR. Adicionalmente, el negocio de tenant reinsurance requiere licencias en múltiples jurisdicciones con reguladores de seguros.
Lo más llamativo de esta sección es la granularidad con que EXR cuantifica su exposición financiera: declara $13.5 mil millones de deuda total, $2.4 mil millones a tasa variable al 4.8%, $1.5 mil millones en bridge loans y $250 millones en preferred stock de entidades afiliadas a SmartStop, todo al 31 de diciembre de 2025. Esa mención explícita de SmartStop como contraparte concentrada en $250M es inusualmente específica para un Risk Factors de 10-K. Adicionalmente, EXR reconoce abiertamente que no puede repagar su deuda con flujo de caja propio y depende de refinanciamientos continuos, lo que es un disclosure de liquidez estructural relevante para cualquier análisis de crédito.
El año según el management
El MD&A (Management's Discussion and Analysis) es la parte del 10-K donde la dirección explica los resultados con sus propias palabras. La lectura del año fiscal:
Extra Space Storage cerró FY2025 con revenues totales de $3.38B (+3.7% YoY), impulsados por adquisiciones de 76 stores y crecimiento del management business, aunque el same-store NOI cayó 1.7% por la presión de gastos operativos que crecieron 4.9% frente a revenues casi planos de +0.1%.
Qué empujó los resultados
- Adquisiciones de stores en 2024 y 2025 impulsaron property rental revenue (+$104,706 en property rental por acquisitions completadas en 2024 y 2025; se adquirieron 76 wholly-owned stores en 2025 y 58 en 2024). Segmento: Self-storage operations
- Crecimiento del management business y tenant reinsurance por aumento de stores operadas (Management fees +$8,621 (+7.1%); tenant reinsurance revenue +$20,081 (+6.0%); stores operadas pasaron de 4,011 a 4,281 y stores bajo management de terceros de 1,575 a 1,856)
- Mayor interest income por incremento de bridge loans y nueva note receivable (+$38,780 (+31.2%) a $163,202; bridge loans outstanding de $1,244,575 a $1,500,151; note receivable de $50,000 al 10% anual)
Qué jugó en contra
- Same-store NOI bajo presion: revenues casi planos y expenses subiendo por property taxes, payroll y marketing (Same-store NOI -1.7% a $1,884,797 (vs. $1,917,206); same-store revenues +0.1%; same-store expenses +4.9%; property taxes +7.6%; average annual rent por sq ft neto bajo de $19.99 a $19.91). Segmento: Self-storage operations (same-store pool de 1,804 stores)
- Pérdidas netas en venta y clasificacion held-for-sale de real estate assets significativamente mayores que en 2024 (-$76,310 en 2025 vs. -$25,906 en 2024 (+194.6%); losses estimadas de $115,830 por propiedades con fair value inferior al carrying value, parcialmente compensadas por ganancias de $39,520)
- Suba del interest expense por mayor deuda outstanding y aumento de G&A por stock compensation (incluyendo aceleración por retiro de ejecutivo) (Interest expense +$36,259 (+6.6%) a $587,613; deuda total pasó de $12,600,661 a $13,481,899; G&A +$18,945 (+11.3%) a $186,343)
Qué hizo con la plata
La asignación de capital del año: a dónde fue el efectivo que generó el negocio.
Recompras de acciones: Recompra de common stock por $149,548 durante el año 2025 (vs. $0 en 2024)
Dividendos: Dividendos pagados sobre common stock: $1,374,298 en 2025 (vs. $1,375,003 en 2024). La compañía distribuye para mantener calificación REIT (minimo 90% del REIT taxable income).
Capex (inversión en activos): Acquisition and development de real estate assets: $1,069,292 en 2025 (vs. $779,153 en 2024). Adicionalmente, $127,105 en investment in unconsolidated real estate entities.
M&A (compras y ventas de negocios): Adquisición de 76 wholly-owned stores y disposición de 37 en 2025. Adquisición de membership interests en ESS-NYFL JV LP y ESS CA-TIVS JV LP (abril 2025). Venta de membership interest en Extra Space Northern Properties VI LLC (octubre 2025, net gain $45,167) y Life Storage Spacemax LLC (julio 2025, net gain $9,354). Transfer de intereses en PR II EXR JV LLC (marzo 2025). Proceeds de venta de real estate assets: $368,183.
Deuda: Deuda total face value de $13,481,899 al 31/12/2025 (vs. $12,600,661 al 31/12/2024). Emisión de public bonds neto: $1,650,000. Net payments de term loans, senior notes, revolving lines y commercial paper: -$1,065,497. Weighted average rate total: 4.3%. Fixed-rate debt: 82.1% del total. Commercial paper outstanding: $680,000. Ratings: BBB+/Stable (S&P) y Baa2/Stable (Moody's).
Caja al cierre: $138,920 en cash and cash equivalents al 31 de diciembre de 2025
El dato más llamativo es la combinación de same-store NOI negativo (-1.7%) con net income consolidado en alza (+13.9%), diferencia explicada principalmente por la extinción del gasto de amortización de customer intangibles de Life Storage (totalmente expirados en enero 2025, lo que redujo D&A en $67,846). Adicionalmente, EXR reconoció $115,830 en pérdidas estimadas sobre propiedades held-for-sale o vendidas durante 2025, neteando a -$76,310 reportados, lo que representa un incremento del 194.6% respecto al año anterior y refleja una rotación activa pero con impacto contable negativo. El inicio de recompras de acciones por $149,548 en 2025 (vs. cero en 2024) es un cambio relevante en la política de capital allocation. Por último, la aceleración de stock compensation expense por el retiro de un ejecutivo contribuyó al alza de G&A, aunque el monto específico no se desglosa.
Resumen generado por Warren AI a partir del texto del 10-K presentado ante la SEC. Un resumen nunca reemplaza al documento: si una cifra pesa en tu decisión, verificala en el filing original. Esto es material educativo y no constituye una recomendación de inversión.
Dividendos
Pagos por acción registrados. 79 pagos desde 13/06/2006.
Dividendo anual por acción
Pagos recientes
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|---|---|---|
| 16/03/2026 | N/A | $1,62 |
| 15/12/2025 | N/A | $1,62 |
| 15/09/2025 | N/A | $1,62 |
| 16/06/2025 | N/A | $1,62 |
| 14/03/2025 | N/A | $1,62 |
| 16/12/2024 | N/A | $1,62 |
| 16/09/2024 | N/A | $1,62 |
| 14/06/2024 | N/A | $1,62 |