+$0,76 (+1,12%)
Precio Histórico
+$3,55 (+5,44%) en 1 Año
Estimaciones de Analistas
Precio Objetivo
$70,39
$63,00 - $80,00
$70,00
Consenso de Analistas
Estimaciones a Futuro
$1,35
$1,52
$3,29B
Indicadores en vivo
Indicadores que cambian con el precio actual (P/E, P/FCF, dividend yield, beta) y cifras del último período. Se actualizan en tiempo real. Los valores en verde indican métricas favorables.
EPS
2,31
P/E Ratio
29,81
P/FCF
2,46
Dividend Yield
4,13%
Profit Margin
27,97%
Beta
0,75
Ingresos
$3,13B
EBITDA
$1,89B
FCF
N/A
Análisis con IA
Reporte ejecutivo generado a partir de los datos de la empresaDesbloqueá el análisis con IA de EQR
Tesis ejecutiva de la situación de la empresa
Fortalezas, debilidades y riesgos materiales
Valuación frente a sus pares y calidad de balance
Lectura del momentum de resultados, todo enmarcado en datos
Análisis fundamental detallado
Ratios estructurales de valuación, rentabilidad, solvencia y crecimiento, tomados del último balance reportado. Los valores en verde indican métricas favorables.
Valuación
P/B
2,25
EV/EBITDA
17,78
PEG
16,10
P/S
8,13
Rentabilidad
ROE
8,67%
ROIC
N/A
ROA
2,71%
Margen Bruto
62,78%
Margen Operativo
27,40%
Solvencia
Deuda / Patrimonio
0,78
Current Ratio
0,12
Quick Ratio
0,03
Caja Total
$34,68M
Deuda Total
$8,64B
Crecimiento
Crec. Ingresos
2,50%
Crec. Ganancias
-64,60%
Análisis del 10-K
Warren AI leyó el último 10-K de Equity Residential, el informe anual auditado que toda empresa que cotiza en Estados Unidos presenta ante la SEC (Securities and Exchange Commission, el regulador del mercado). Acá va lo que importa de ese documento: cómo gana plata la empresa, qué riesgos declara ella misma y cómo explicó el management el año.
Filing presentado el 13/02/2026, año fiscal cerrado el 31/12/2025. Ver el documento original en SEC EDGAREl negocio: cómo gana plata
Equity Residential es un REIT que posee y opera departamentos de alta calidad en los principales mercados costeros de EE.UU., generando ingresos a través del cobro de alquileres a residentes de alto poder adquisitivo en ciudades como Boston, Nueva York, Los Angeles, San Francisco y Seattle, complementadas por presencia en mercados de expansión como Denver, Atlanta, Dallas y Austin.
Ventajas competitivas con evidencia
No es una lista de deseos: son las ventajas que el propio documento respalda con datos.
EQR es uno de los propietarios y operadores de apartamentos de alta calidad más grandes de EE.UU. que cotiza en bolsa, miembro del S&P 500, con portafolio concentrado en mercados costeros de alto valor que presentan barreras de entrada significativas por costos de adquisición y desarrollo.
Plataforma operativa con oficinas regionales de property management en la mayoría de sus mercados, sistema de compras estandarizado, plataforma de business intelligence y tecnologías propietarias de engagement con residentes que el filing describe como 'industry-leading'.
Liderazgo en property technology: el filing menciona ser 'first mover' en áreas como online leasing, uso de inteligencia artificial para responder consultas de clientes, self-guided tours y sistemas de data analytics para toma de decisiones operativas.
Concentración en mercados con alto costo de homeownership, bajo inventario de vivienda para venta y déficit estructural de housing, lo que protege la demanda de alquiler. El filing cita explícitamente que propietarios existentes son reacios a vender por tener financiamiento favorable, sosteniendo la demanda de renta a largo plazo.
En 2025 EQR alcanzó su mayor nivel de engagement de empleados en más de una década, con un score de 87% y 90% de participación en la encuesta, cifras que el propio filing destaca como reflejo de la cultura y liderazgo. La empresa tiene una estrategia demográfica explícita: apunta a Gen Z (71 millones de personas nacidas entre 1997 y 2012), retener a Millennials (74 millones) por más tiempo y capturar Baby Boomers que downsizan, lo cual es inusualmente detallado para un Item 1. Además, el filing reconoce underperformance actual en sus Expansion Markets (Denver, Atlanta, Dallas, Austin) por exceso de oferta, mientras que Nueva York y San Francisco, que habían sido mercados débiles años atrás, muestran fortaleza, ilustrando los beneficios del portafolio diversificado. EQR no reporta segmentos con desglose de revenue: el filing remite a Note 16 para discusión de segmentos pero no desglosa porcentajes de revenue en el Item 1.
Los riesgos que declara la propia empresa
Todo 10-K trae una sección de factores de riesgo, y la mayoría es boilerplate legal que aparece en cualquier filing. Estos son los que de verdad distinguen a Equity Residential, ordenados por materialidad:
1. Concentración geográfica en mercados costeros con exposición a rent control
El portfolio de EQR está primariamente concentrado en Boston, New York, Washington D.C., Los Angeles, Orange County, San Diego, San Francisco y Seattle, mercados costeros donde la presión regulatoria de rent control es estructuralmente más alta. Si uno o más de estos mercados sufre deterioro político, regulatorio o de condiciones locales, el impacto sobre EQR es desproporcionadamente severo dado que no tiene diversificación fuera de esas geografías excepto por presencias acotadas en Denver, Atlanta, Dallas/Ft. Worth y Austin.
Si se materializa: Reducción de ingresos por límites a aumentos de alquiler, potencial deterioro del valor de los activos y mayor impacto relativo que el de un REIT con diversificación geográfica más amplia.
2. Riesgo regulatorio: expansión de rent control y eviction moratoriums
Varios estados y municipios donde EQR opera han sancionado o están considerando ampliar leyes de control de alquileres y moratorias de desalojo, en parte por presión de grupos de advocacy. Esto limita directamente la capacidad de EQR de subir rentas, cobrar ciertas tarifas, hacer cumplir obligaciones contractuales de pago o ejecutar cobranzas, con posible efecto retroactivo. El filing indica que esta tendencia viene creciendo y no da señales de revertirse.
Si se materializa: Reducción de ingresos por imposibilidad de trasladar incrementos de costos a residentes, deterioro del valor de propiedades en los mercados afectados y restricciones operativas estructurales.
3. Riesgo de tipo de interés sobre refinanciación de deuda y valuación de activos
EQR tiene deuda a tasa variable y deuda a tasa fija por refinanciar, y el filing reconoce explícitamente que las tasas de interés elevadas ya incrementaron su gasto financiero y podrían continuar haciéndolo. Adicionalmente, las tasas altas elevan las tasas de capitalización del sector, lo que comprime la valuación de su portfolio de activos. También hay exposición a la eventual privatización de Fannie Mae y Freddie Mac, prestamistas clave del mercado de apartamentos.
Si se materializa: Mayor costo de financiamiento al refinanciar deuda existente, posible reducción en valuación de activos, dificultad para adquirir o disponer propiedades en términos favorables y eventual restricción de acceso a mercados de capital.
4. Riesgo de ciberseguridad con exposición a datos personales de residentes y AI como vector amplificador
EQR almacena información personal identificable de residentes, residentes potenciales, empleados y sus dependientes, y depende de terceros proveedores de tecnología que también acceden a esa información. El filing destaca que la adopción de inteligencia artificial por parte de la empresa y sus proveedores puede aumentar la dificultad de detectar, contener y mitigar ataques cibernéticos. También hay exposición específica al California Privacy Rights Act (CPRA), dado que California es uno de sus mercados principales.
Si se materializa: Daño reputacional, pérdida de residentes, violaciones de leyes de privacidad, multas, demandas de terceros y gastos de remediación que el filing reconoce pueden no ser recuperables de proveedores o aseguradoras.
5. Costos de desarrollo presionados por tarifas, disrupciones de supply chain e inmigración
EQR tiene una pipeline activa de desarrollo de propiedades multifamiliares y reconoce que ha experimentado y puede continuar experimentando incrementos en costos de construcción y financiamiento derivados de disrupciones de supply chain, disputas comerciales, tarifas arancelarias y problemas de inmigración que presionan la disponibilidad y costo de mano de obra. El filing menciona estos factores con un grado de especificidad inusual que sugiere impacto ya materializado.
Si se materializa: Incremento de costos de proyectos de desarrollo, posible abandono de oportunidades con pérdida de costos ya incurridos, demoras en permisos y reducción de rentabilidad de proyectos en construcción.
Concentraciones que el filing reconoce
Dependencias fuertes de pocos clientes, proveedores o mercados. Cuanto más concentrado el negocio, más lo golpea un solo evento:
Geografía: Portfolio primariamente concentrado en mercados costeros: Boston, New York, Washington D.C., Southern California (Los Angeles, Orange County, San Diego), San Francisco y Seattle, con presencia secundaria en Denver, Atlanta, Dallas/Ft. Worth y Austin.
Regulación: Exposición concentrada a leyes de rent control y rent stabilization en los mismos mercados costeros donde está concentrado el portfolio; exposición específica al California Privacy Rights Act (CPRA) dado el peso de California en el portfolio.
El filing de EQR menciona explícitamente tarifas arancelarias, disputas comerciales y problemas de inmigración como factores que ya han incrementado costos de construcción, lo cual es un nivel de especificidad poco común en disclosures de riesgo de REITs residenciales y sugiere impacto real ya observado en el ejercicio. También llama la atención el tratamiento del riesgo de IA: EQR no solo lo menciona como riesgo regulatorio futuro sino que reconoce que su propia adopción de IA generativa y agentica puede amplificar su vulnerabilidad a ciberataques, una postura de disclosure más madura que la mayoría de los pares del sector. El riesgo de privatización de Fannie Mae y Freddie Mac está nombrado explícitamente, lo que refleja el debate político activo en torno a las GSEs y el impacto potencial sobre el financiamiento del mercado multifamiliar.
El año según el management
El MD&A (Management's Discussion and Analysis) es la parte del 10-K donde la dirección explica los resultados con sus propias palabras. La lectura del año fiscal:
EQR cerró el año fiscal 2025 con sólidos fundamentos operativos: same store NOI creció 2.2% impulsado por demanda sostenida y retención de residentes en máximos históricos, mientras que la actividad neta de adquisiciones y disposiciones aportó capital y diversificó la cartera hacia mercados de expansión con señales de mejora.
Qué empujó los resultados
- Mayor net gain on sales of real estate properties, resultado de mayor volumen en dólares de disposiciones y el mix de propiedades vendidas en 2025 vs. 2024 ($626,388 miles en 2025 vs. $546,797 miles en 2024, aportando +$0.21 al EPS diluido)
- Crecimiento del Property NOI same store impulsado por demanda sostenida, retención de residentes en máximos históricos y bajos niveles de desempleo entre el target demográfico del locatario (Same store NOI +2.2% (+$40,362 miles); same store rental income +2.6% (+$72,450 miles); aportando +$0.15 al EPS diluido). Segmento: Same Store
- Contribución positiva del portafolio non-same store, principalmente propiedades adquiridas en 2024 y 2025 y desarrollos completados, con NOI non-same store +14.2% (Non-same store NOI +$20,157 miles (+14.2%), a $161,884 miles). Segmento: Non-Same Store
Qué jugó en contra
- Aumento del depreciation expense por incorporación de propiedades adquiridas y proyectos de desarrollo puestos en servicio en 2024 y 2025 ($1,010,400 miles en 2025 vs. $952,191 miles en 2024 (+$58,209 miles, +6.1%); impacto en EPS de -$0.17)
- Mayor interest expense por mayores saldos de deuda y tasas más altas; tasa efectiva pasó de 3.91% en 2024 a 3.93% en 2025 (Interest expense neto +$21,063 miles (+7.4%) a $306,798 miles; impacto en EPS de -$0.05)
- Incremento en same store operating expenses, especialmente real estate taxes, utilities y repairs/maintenance; y mayor pérdida desde inversiones en entidades no consolidadas por lease-up de desarrollos recientes (Same store opex +3.7% (+$32,088 miles); real estate taxes +$8.1M, utilities +$11.3M, repairs & maintenance +$6.2M; loss from unconsolidated entities +$9,941 miles (+110.8%)). Segmento: Same Store
Qué hizo con la plata
La asignación de capital del año: a dónde fue el efectivo que generó el negocio.
Recompras de acciones: Recompra y retiro de 4,526,740 Common Shares a precio promedio ponderado de $62.00 por acción, por un total de aproximadamente $280.7 millones durante el año fiscal 2025. El Board reautorizó el programa en Q1 2025 y nuevamente el 11 de diciembre de 2025, con autorización vigente de hasta 13.0 millones de acciones; al 6 de febrero de 2026 restaban 11,305,881 acciones disponibles para recompra.
Dividendos: Dividendo declarado de $0.6925 por acción/unidad por cada trimestre de 2025, representando un incremento anualizado de 2.6% sobre lo pagado en 2024. Dividendos/distribuciones totales pagadas en 2025 (incluyendo Common Shares, Preferred Shares, Units y noncontrolling interests en propiedades parcialmente propias) de aproximadamente $1.1 mil millones. Dividendos pagados en enero 2026 por $267.5 millones (excluyendo distribuciones en Partially Owned Properties).
Capex (inversión en activos): Capital expenditures a real estate por $342,040 miles en 2025: $289,916 miles en same store properties y $52,124 miles en non-same store. Adicionalmente, $111.8 millones invertidos en proyectos de desarrollo consolidados y $85.8 millones en joint ventures de desarrollo no consolidados y fondos de tecnología.
M&A (compras y ventas de negocios): Adquisiciones 2025: 9 propiedades consolidadas (Atlanta 8, Dallas/Ft. Worth) por aproximadamente $636,843 miles a cap rate de 5.1%, mas 2 land parcels consolidados en Atlanta por $22,847 miles. Disposiciones 2025: 11 propiedades consolidadas (Boston 2, Los Angeles 2, New York, San Diego, Seattle 4, Washington D.C.) por $1,122,061 miles a disposition yield de 5.4%, mas una land parcel en New York por $4,300 miles. Además, adquirió intereses de socios en joint ventures (participaciones de 10%-25%) en 3 propiedades previamente no consolidadas por aproximadamente $16.4 millones en efectivo, mas $151.9 millones aportados para cancelar construction loans. Completó construcción de 2 propiedades consolidadas (495 unidades, ~$237.8 millones de costos) y 1 propiedad no consolidada (450 unidades, ~$201.2 millones) durante 2025.
Deuda: Repago de $44.7 millones en mortgage loans y $450 millones de unsecured notes al 3.375%. Emisión de $500 millones de unsecured notes a 7 años al 4.95% (net proceeds ~$498.6 millones antes de fees). Deuda total al 31/12/2025: $8,175,010 miles (19.4% secured, 80.6% unsecured); 90.5% a tasa fija. Tasa efectiva sobre toda la deuda 3.93% en 2025 vs. 3.91% en 2024. Interés esperado ~$221.9 millones anuales durante los proximos 5 años.
Caja al cierre: Cash y equivalentes al 31/12/2025: $55,904 miles. Restricted deposits: $102,950 miles. Disponibilidad en revolving credit facility: $1,909,127 miles. Liquidez total inmediatamente disponible aproximada: $1.9 mil millones.
El desempeño de Washington, D.C. en el segundo semestre de 2025 es el dato más llamativo del MD&A: la desaceleración del mercado fue atribuida directamente a factores políticos (recortes gubernamentales, National Guard deployment, government shutdown), un riesgo poco habitual para un REIT residencial de alta calidad. EQR registró además un incremento significativo de la pérdida desde inversiones en entidades no consolidadas (+110.8% a $18,915 miles), principalmente por lease-up de desarrollos recientes y por inversiones en fondos de tecnología inmobiliaria. En el frente de capital allocation, la combinación de $280.7 millones en recompras, $1.1 mil millones en dividendos y la emisión de $500 millones en unsecured notes al 4.95% refleja una activa gestión del balance en un entorno de tasas elevadas, mientras que el net de disposiciones de $1.1 mil millones superó ampliamente las adquisiciones de $636.8 millones, generando capital neto positivo.
Resumen generado por Warren AI a partir del texto del 10-K presentado ante la SEC. Un resumen nunca reemplaza al documento: si una cifra pesa en tu decisión, verificala en el filing original. Esto es material educativo y no constituye una recomendación de inversión.
Dividendos
Pagos por acción registrados. 81 pagos desde 15/06/2006.
Dividendo anual por acción
Pagos recientes
| Ex-date | Pago | Monto |
|---|---|---|
| 30/03/2026 | N/A | $0,703 |
| 02/01/2026 | N/A | $0,693 |
| 25/09/2025 | N/A | $0,693 |
| 24/06/2025 | N/A | $0,693 |
| 31/03/2025 | N/A | $0,693 |
| 02/01/2025 | N/A | $0,675 |
| 24/09/2024 | N/A | $0,675 |
| 01/07/2024 | N/A | $0,675 |