Digital Realty Trust, Inc.
NYSE: DLR
$-5,00 (-2,59%)
Precio Histórico
+$10,88 (+6,14%) en 1 Año
Estimaciones de Analistas
Precio Objetivo
$217,86
$180,00 - $250,00
$220,00
Consenso de Analistas
Estimaciones a Futuro
$3,08
$3,11
$7,50B
Indicadores en vivo
Indicadores que cambian con el precio actual (P/E, P/FCF, dividend yield, beta) y cifras del último período. Se actualizan en tiempo real. Los valores en verde indican métricas favorables.
EPS
2,05
P/E Ratio
92,51
P/FCF
2,63
Dividend Yield
2,49%
Profit Margin
11,83%
Beta
1,05
Ingresos
$6,76B
EBITDA
$3,21B
FCF
N/A
Análisis con IA
Reporte ejecutivo generado a partir de los datos de la empresaDesbloqueá el análisis con IA de DLR
Tesis ejecutiva de la situación de la empresa
Fortalezas, debilidades y riesgos materiales
Valuación frente a sus pares y calidad de balance
Lectura del momentum de resultados, todo enmarcado en datos
Análisis fundamental detallado
Ratios estructurales de valuación, rentabilidad, solvencia y crecimiento, tomados del último balance reportado. Los valores en verde indican métricas favorables.
Valuación
P/B
3,02
EV/EBITDA
30,53
PEG
13,46
P/S
11,10
Rentabilidad
ROE
5,69%
ROIC
N/A
ROA
1,26%
Margen Bruto
55,34%
Margen Operativo
17,19%
Solvencia
Deuda / Patrimonio
0,77
Current Ratio
1,23
Quick Ratio
1,12
Caja Total
$2,46B
Deuda Total
$19,45B
Crecimiento
Crec. Ingresos
16,70%
Crec. Ganancias
67,60%
Análisis del 10-K
Warren AI leyó el último 10-K de Digital Realty Trust, Inc., el informe anual auditado que toda empresa que cotiza en Estados Unidos presenta ante la SEC (Securities and Exchange Commission, el regulador del mercado). Acá va lo que importa de ese documento: cómo gana plata la empresa, qué riesgos declara ella misma y cómo explicó el management el año.
Filing presentado el 13/02/2026, año fiscal cerrado el 31/12/2025. Ver el documento original en SEC EDGAREl negocio: cómo gana plata
Digital Realty gana plata alquilando espacio, energía y conectividad en sus 310 data centers distribuidos en más de 55 metros y 30 países, operando como REIT bajo la plataforma PlatformDIGITAL que conecta a empresas, proveedores de nube y carriers en comunidades de datos densamente interconectadas.
Los segmentos del negocio
Así se reparte la operación según el propio filing:
Data Center, Colocation and Interconnection: Provisión de espacio de data center (desde un gabinete hasta deployments de múltiples megawatts), colocation, y servicios de interconexión (Cross Connect, Metro Connect, ServiceFabric, Internet Services) a empresas de todos los tamaños, cloud service providers, carriers, y proveedores de contenido.
Al 31 de diciembre de 2025: Northern Virginia 21.4%, Chicago 7.1%, Frankfurt 6.1%, London 4.5%, Singapore 4.5%, Dallas 4.3%, Paris 4.1%, Amsterdam 4.1%, New York 4.0%, Sao Paulo 3.8%, Johannesburg 3.5%, Silicon Valley 3.5%, Portland 3.0%, Tokyo 2.3%, Zurich 1.7%, Other 22.1% del annualized rent total.Ventajas competitivas con evidencia
No es una lista de deseos: son las ventajas que el propio documento respalda con datos.
Portfolio de 310 data centers en 55+ metros en 6 continentes con aproximadamente 57.6 millones de square feet rentables, más de 232,000 cross connects, y capacidad IT in-place de aproximadamente 2.9 GW, lo que lo posiciona como el mayor proveedor global cloud y carrier-neutral según el filing.
Comunidades de datos densamente conectadas formadas orgánicamente dentro de sus facilities: el filing cita que la densidad de red, la infraestructura de interconexión y los clientes connectivity-centric generan ecosistemas difíciles de replicar para competidores, con efecto 'magnet' donde clientes clave atraen a otros clientes.
Los data centers contienen mejoras significativas instaladas a expensas de los clientes, y la reubicación de infraestructura de data center (generadores, PDUs, cooling) es costosa o prohibitiva. El filing menciona que los clientes tienen contratos de 5-10+ años para deployments de más de 1 MW y que el ciclo de ventas es largo con alta inversión de recursos por parte del cliente.
PlatformDIGITAL con ServiceFabric permite a clientes conectar a 305+ cloud on-ramps y 700 data centers globalmente. Los internet gateway data centers ubicados en puntos de agregación con múltiples carriers reducen costos y riesgos operativos para los clientes y no podrían replicarse a precios competitivos hoy, según el filing.
El filing cita que la naturaleza especializada de los data centers hace estas oportunidades de inversión más difíciles de evaluar para inversores tradicionales de real estate, resultando en menor competencia para adquisiciones. Además, los permisos, entitlements y acceso a potencia eléctrica son barreras de entrada significativas, y en varias jurisdicciones existen moratoria a la construcción de nuevos data centers.
DLR tiene 769 MW de proyectos de construcción en curso al cierre de fiscal 2025, con el 64% ya pre-leased, y capacidad para desarrollar más de 3,500 MW adicionales incluyendo más de 1,000 MW en Northern Virginia, lo que refleja una apuesta masiva al crecimiento por demanda de AI y cloud. La empresa recibió en 2025 el premio Nareit Leader in the Light por noveno año consecutivo, y actualizó sus objetivos de reducción de carbono validados por el Science-Based Target Initiative: reducción del 42% en emisiones Scope 1 y 2 para 2030 con base 2023, habiendo ya logrado una reducción del 62% contra la baseline anterior. Llamativo es que la SEC abrió y luego cerró en diciembre de 2025 una investigación sobre la adecuación de los disclosures de riesgos de ciberseguridad de DLR sin recomendar acción de enforcement, lo que indica un período de escrutinio regulatorio elevado. Finalmente, DLR opera leased buildings que representan aproximadamente el 14% de su revenue total, creando una capa adicional de riesgo de renovación sobre un portfolio que de por sí ya tiene el 23.3% de sus contratos venciendo antes de fin de 2027.
El año según el management
El MD&A (Management's Discussion and Analysis) es la parte del 10-K donde la dirección explica los resultados con sus propias palabras. La lectura del año fiscal:
Digital Realty tuvo un año de fuerte crecimiento operativo en FY2025, con ingresos totales de $6.1B (+10% YoY), impulsados por el lease-up del pipeline de desarrollo y la ampliación de su plataforma de joint ventures, incluyendo el lanzamiento del DC Partners NA Fund que recaudó más de $3B en compromisos de equity.
Qué empujó los resultados
- Completamiento del pipeline de desarrollo global y lease-up de sitios recientemente entregados, principalmente en Northern Virginia, Johannesburg y Portland (+$447.1M de revenue en la cartera non-stabilized por lease-up de nuevos sitios). Segmento: Non-Stabilized Portfolio (global)
- Crecimiento orgánico en la cartera estabilizada por nuevos contratos, renovaciones con mark-to-market positivo y fortalecimiento de tipos de cambio (Euro, GBP y SGD) (+$244.7M de revenue en la cartera estabilizada (+6.1% YoY)). Segmento: Stabilized Portfolio (global)
- Salto en fee income por honorarios de construcción, desarrollo y gestión de joint ventures, especialmente tras el lanzamiento del DC Partners NA Fund (+$71.3M (+98.3% YoY) en Fee income and other, con $51.5M por construction/development fees y $20.7M por joint venture management fees)
Qué jugó en contra
- Transacciones y gastos de integración casi se duplicaron, impulsados por placement fees del Fund, terminaciones de contratos de arrendamiento en adquisiciones y costos internos de integración (+$91.2M (+97.1% YoY), pasando de $93.9M a $185.1M)
- Aumento de gastos generales y administrativos por mayor dotación de personal y mayores costos de tecnología de la información (+$85.5M (+17.8% YoY), pasando de $480.0M a $565.5M)
- Disposición de activos en 2024 y 2025 redujo la base de ingresos de la cartera non-stabilized (efecto parcialmente compensador) (-$205.3M de revenue por propiedades vendidas o contribuidas a joint ventures en 2024 y 2025). Segmento: Non-Stabilized Portfolio
Qué hizo con la plata
La asignación de capital del año: a dónde fue el efectivo que generó el negocio.
Dividendos: El Parent distribuyó al menos 100% de su taxable income anualmente desde su inicio para mantener el status de REIT; las distribuciones de FY2025 se clasificaron aproximadamente 79% como ordinary income y 21% como capital gain distribution. Los montos específicos se remiten a la Nota 14 de los estados financieros.
Capex (inversión en activos): Total capex en base caja FY2025: $2,913.4M ($2,541.1M en proyectos de desarrollo, $28.3M en mejoras, $343.9M en capex recurrente). Indirect costs capitalizados (incluyendo intereses): $267.8M. Guidance FY2026: aproximadamente $3.25B a $3.75B de capex, incluyendo participación en aportes a joint ventures, neto de contribuciones de socios.
M&A (compras y ventas de negocios): Lanzamiento del Digital Realty DC Partners NA Fund con más de $3B en compromisos de equity: contribución de data centers operativos y proyectos en desarrollo por ~$937M en mayo 2025 (ganancia de ~$873M) y contribución adicional del 40% de su interés en cinco data centers por ~$427M en Q4 2025 (ganancia de ~$30.2M). Formación de joint venture con BDIA en Indonesia (50% por ~$94.7M). Contribución de tres proyectos al Dulles campus al JV con Blackstone por ~$77M (ganancia ~$58M). Venta de data centers no-core en Atlanta, Miami, Boston y Dallas por ~$124M (ganancia ~$33M).
Deuda: Emisiones FY2025: €850M al 3.875% vencimiento 2035 (enero), €850M al 3.875% vencimiento 2034 (junio), €600M al 3.750% vencimiento 2033 y €800M al 4.250% vencimiento 2037 (noviembre). Repagos: GBP notes (4.250% due 2025) por ~$496M, €650M notas 0.625% due 2025 por ~$754M (julio), y redención anticipada de €1.075B notas 2.500% due 2026 por ~$1.3B (diciembre). Deuda total consolidada: $18,557M; 92.2% a tasa fija (incluyendo swaps), tasa efectiva 2.90%. Vencimiento promedio ponderado a madurez inicial: ~5.0 años.
Caja al cierre: Cash y equivalentes al 31 de diciembre de 2025: $3,451.6M (excluye $6.6M de restricted cash). Disponibilidad bajo Global Revolving Credit Facilities al 9 de febrero de 2026: aproximadamente $3.4B.
El hecho más llamativo del MD&A es el lanzamiento del DC Partners NA Fund, que en su primer año captó más de $3B en compromisos institucionales y generó ~$903.2M en ganancias por disposición solo con las contribuciones iniciales. Los transactions and integration costs casi se duplicaron a $185.1M (+97.1%), reflejando el costo de estructurar y lanzar el Fund. El GAAP Net Income Available to Common Stockholders se más que duplicó de $561.8M a $1,267.9M, explicado en gran parte por estas ganancias de disposición no recurrentes, no por mejora puramente operativa. La deuda total consolidada alcanza $18,557M con un effective interest rate de solo 2.90%, dado que la mayoría del stock de deuda fue emitido en años de tasas bajas.
Resumen generado por Warren AI a partir del texto del 10-K presentado ante la SEC. Un resumen nunca reemplaza al documento: si una cifra pesa en tu decisión, verificala en el filing original. Esto es material educativo y no constituye una recomendación de inversión.
Dividendos
Pagos por acción registrados. 80 pagos desde 13/06/2006.
Dividendo anual por acción
Pagos recientes
| Ex-date | Pago | Monto |
|---|---|---|
| 13/03/2026 | N/A | $1,22 |
| 15/12/2025 | N/A | $1,22 |
| 15/09/2025 | N/A | $1,22 |
| 13/06/2025 | N/A | $1,22 |
| 14/03/2025 | N/A | $1,22 |
| 13/12/2024 | N/A | $1,22 |
| 13/09/2024 | N/A | $1,22 |
| 14/06/2024 | N/A | $1,22 |